Аудит организаций различных видов деятельности. Настольная книга аудитора

Рассмотрим эти задачи.

Признание в учете средств, получаемых от инвесторов или участников долевого строительства. Чаще всего застройщик (заказчик-застройщик) осуществляет строительство объекта за счет средств, получаемых от инвестора (Федеральный закон № 39-ФЗ) ил и от участников долевого строительства (Федеральный закон № 214-ФЗ).

На практике организации, как правило, используют для этих целей счет 86 «Целевое финансирование». Однако необходимо отметить, что отражение в учете заказчика-застройщика денежных средств инвесторов (дольщиков) на счете 86 может вызвать возражения, поскольку в Инструкции по применению Планов счетов финансово-хозяйственной деятельности средства, имеющие инвестиционный характер, в назначении счета 86 не упомянуты.

Вследствие этого некоторые комментаторы рекомендуют средства, поступающие от инвесторов (дольщиков), в качестве альтернативы отражать на счете 76 (введя, например, субсчет «Расчеты с инвестором (дольщиком) по полученным на строительство средствам»).

В пользу использования счета 86 для отражения указанных операций может быть приведен такой аргумент, как указание на то, что денежные средства, полученные от инвесторов, должны отражаться у заказчика «как целевые

средства для финансирования капитального строительства» (Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160, п. 3.1.8-г). Кроме того, средства инвесторов (дольщиков), аккумулированные на счете застройщика, признает средствами целевого финансирования НК РФ (ст. 251, п. 1.14).

Аудитор, проверяя обороты 86 счета, должен убедиться в следующем:

• договоры с инвесторами соответствуют нормам Федерального закона № 39-ФЗ (договором установлены полномочия, которыми инвестор наделяет заказчика, осуществляющего реализацию инвестиционного проекта);

• договоры с участниками долевого строительства соответствуют нормам Федерального закона № 214-ФЗ (договором предусмотрены обязательства застройщика в определенный срок построить объект недвижимости, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, передать объект участнику долевого строительства и обязательства участника долевого строительства уплатить определенную сумму, принять объект при наличии разрешения ввода в эксплуатацию);

• денежные суммы, отраженные на счете 86, соответствуют условиям указанных договоров, поступление их оформлено надлежащим образом.

В соответствии со ст. 251 (подп. 14, п. 1) НК РФ средства инвесторов, дольщиков (участников долевого строительства), аккумулированные на счетах организации-застройщика, не увеличивают налогооблагаемую прибыль. Для того чтобы удостовериться в правомерности применения указанной льготы, аудитор должен убедиться в том, что организация подпадает под определение застройщика согласно Градостроительному кодексу либо Градостроительному кодексу и Федеральному закону № 214-ФЗ.

На практике иногда аккумулирование средств инвесторов и соответственно отражение их на счете 86 осуществляет заказчик, которому застройщик передает свои полномочия (рис. 5.1, б). В этом случае возможность применения льготы, предусмотренной подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, может быть оспорена, поскольку делегирование полномочий застройщика другому лицу (заказчику) отнюдь не означает, что последний приобретает статус застройщика. В рассматриваемом случае денежные средства инвесторов, аккумулируемые заказчиком, могу т подпадать под льготу, установленную подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, если договор между застройщиком и заказчиком в этой части будет иметь признаки агентирования. Тогда денежные средства, поступившие заказчику от инвесторов, должны учитываться у заказчика на счете 76 (расчеты с принципалом), а у застройщика – на счете 86 (в корреспонденции со счетом 76 – «Расчеты с агентом»). В рассматриваемой ситуации аудитор должен убедиться в том, что договор между застройщиком и заказчиком в части денежных расчетов с инвесторами содержит существенные условия агентского договора. Соответственно и из договора с инвесторами должно следовать, что заказчик, аккумулируя денежные средства, выступает в качестве агента организации-застройщика.

Что касается налога на добавленную стоимость, то аккумулирование организацией-застройщиком (заказчиком-застройщиком) денежных средств инвесторов (дольщиков) не составляет объект обложения НДС (ст. 146 НК РФ). Данное обстоятельство подтверждает и Минфин РФ (Письмо от 12.07.2005 г. № 03-04-01/82).