Фундаментальные идеи финансового мира. Эволюция

Первый шаг на этом пути – создание надежных индексов цен на жилье для максимально большого числа регионов. Впрочем, полезным может быть даже национальный индекс. Когда Шиллер занялся выяснением, какие индексы цен на жилье существуют, оказалось, что до 1960 г. их вообще не было. Он сразу же взялся за работу и сконструировал национальный индекс цен на жилье вплоть до 1890-х гг.

Когда есть общепринятый индекс, можно создать рынок фьючерсов на него, подобный активным глобальным рынкам фьючерсов на процентные ставки, фондовые индексы, обменные курсы и сырьевые товары, например зерно и медь. На рынках фьючерсов на финансовые инструменты расчеты осуществляются денежными средствами. Когда цена базового инструмента растет, счета инвесторов с длинными позициями, т. е. тех, кто купил фьючерсы на инструмент, увеличиваются. Эти счета дебетуются при падении цены базового инструмента. Обратные процессы происходят со счетами инвесторов, которые продали фьючерсы в короткую для защиты от падения индекса. Они кредитуются при падении индекса и дебетуются при его росте. В клиринговой организации дебетовые и кредитовые обороты взаимопогашаются в духе мертоновского отраслевого свопа страны А и страны В.

На этом месте Шиллер обращается к Фундаментальным Идеям, а именно к логическому выводу, вытекающему из модели оценки капитальных активов, – все инвесторы должны держать «рыночный портфель». «Мы обходимся ограниченным набором индексов для формирования рыночных портфелей, среди которых S&P 500, Wilshire 5000 и индекс облигаций Shearson-Lehman». Однако рыночный портфель должен быть намного шире. Нужно сделать его глобальным по содержанию и включать в него все финансовые активы, а для Шиллера недвижимость является таким же активом, как акции General Motors, казначейские облигации или фьючерсный контракт на евро.

В реальности ни у кого нет полного рыночного портфеля, соответствующего модели оценки капитальных активов. Более того, сегодня никто даже не пытается приблизиться к полному рыночному портфелю, поскольку не существует таких индексных фондов или других доступных инструментов, представляющих огромный класс активов, называемых недвижимостью. Есть, конечно, REIT, инвестиционные трасты недвижимости, но они – капля в море, да к тому же мало полезны владельцам жилья, в личном балансе которых доминирует стоимость жилья.

Вряд ли домовладельцы отважатся выйти на фьючерсные рынки для хеджирования текущей стоимости жилья. Этот процесс слишком сложен, а минимальный размер сделки слишком велик для большинства людей. У Шиллера, однако, есть решение и для этой проблемы, которое опять-таки по своей философии близко к мертоновским решениям.

Отталкиваясь от идеи условного обязательства, лежащей в основе модели ценообразования опционов Блэка – Шоулза – Мертона, Шиллер стал работать над созданием страхового полиса, гарантирующего домовладельцам твердую цену на их жилье независимо от ситуации на местном рынке жилой недвижимости. Выплата страховых требований может быть основана на индексе цен на жилье в небольших районах или регионах. Страховые компании, выдающие такие полисы, принимают на себя риск падения цен на жилье, однако они могут использовать новый фьючерсный рынок для снижения этого риска. Таким образом, идеи Шиллера подпитывают друг друга.

Эта идея сегодня стала реальностью. MacroMarkets, LLC, заключила договор с Чикагской товарной биржей на формирование рынков фьючерсов и опционов на цены на жилье. Торговля этими контрактами началась в марте 2006 г. Поначалу она распространялась на 10 американских городов и, конечно, на национальный индекс. Эти рынки уже успешны – в финансовой прессе регулярно появляются прогнозы цен на жилье, включенные во фьючерсы. Теперь каждый, имеющий жилую недвижимость, может получить данные по ценовым ожиданиям по городам для различных горизонтов. Такие данные показывают, что рынки думают о бумах и спадах в сфере недвижимости, а мы получаем ценовые сигналы, помогающие застройщикам избегать циклов бум – крах, которые всегда были присущи строительной отрасли.

Шиллеровские фьючерсы и страховой полис должны были служить защитой не только для отдельного домовладельца, они могли защищать стоимость в небольшом районе. Возьмем, к примеру, семью, которая опасается, что некое изменение в близлежащем районе понизит стоимость жилья. Она может продать свой дом по бросовой цене на рынке и переехать в какой-либо другой, возможно более дорогой, район. При наличии страхового полиса или возможности защитить стоимость жилья от падения путем короткой продажи фьючерсов эта семья и ее соседи могут не спешить и контролировать развитие событий, прежде чем сняться с места и тем самым уменьшить саму возможность падения цен на жилье.