Инвестиции в недвижимость от А до Я

Современники Дамира, Таштемира и Покана верили, что плоская Земля покоится на трех китах в безбрежном океане. Позже ученые высчитали, что масса каждого из водных млекопитающих должна быть больше 250 квинтиллионов тонн, а воды на них не хватит во всей Вселенной. В этом смысле наши далекие предки ошиблись, но в чем-то они были правы: три точки опоры – это надежно.

У инвестиций в недвижимость есть свои три кита – три вида сделок, которые инвестору придется заключать на рынке, создавая первоначальный капитал и последующий поток ренты:

• покупка;

• аренда;

• продажа.

На них, как земная твердь, покоятся все доходные стратегии в недвижимости. К самым простым относятся известные формулы: «купил – продал», «купил – сдал» и «купил – сдал – продал». Более сложные могут включать в себя перепланировку, реконструкцию, ремонт, смену статуса. Особняком стоит комбинация «аренда – субаренда», или «наем – поднаем», которая теоретически позволяет войти в дело с минимальным капиталом. Но сколь бы хитровыдуманной ни была стратегия, для успеха не обойтись без понимания тонкостей каждого вида сделки. И потому каждой из них в книге отводится отдельная часть со своим набором приемов, техник и фишек.

Прежде чем перейти к частностям и тонкостям, выделим общие характеристики. Во-первых, у каждой сделки, как у всплывшего на морскую поверхности кита, есть две части: всем видимая, надводная, и незаметная, скрытая под водой, но более важная, потому что именно она удерживает все на плаву. Во-вторых, есть три стадии процесса: нулевой цикл → основной этап работ → завершение и выход, собственно, как и при стройке, если вспомнить нашу аналогию в начале книги. Ниже рассмотрим, как выглядит каждый из «китов».

ПОКУПКА

С точки зрения обывателя:

поиск объекта → договор и расчеты → собственность и «ключи».

По крайней мере, так эту операцию видит большинство людей, даже те, кто сам уже покупал недвижимость.

С точки зрения инвестора этот процесс выглядит следующим образом:

После этого можно переходить к операциям с объектом в соответствии с вашим инвестиционным планом.

Теперь взглянем более пристально на оставшихся «китов».

АРЕНДА

С точки зрения обывателя:

поиск съемщика → cдача в аренду/наем → получение ренты.

С точки зрения инвестора:

ПРОДАЖА

С точки зрения обывателя:

поиск покупателя → заключение договора → получение денег.

С точки зрения инвестора:

Конечно, это довольно упрощенные схемы. С подробностями разберемся немного позже. Что касается общих моментов, главная часть во всех сделках – подводная, хотя она, как правило, не очевидна. Кроме того, обязательно есть нулевой цикл, от которого зависит, насколько успешной в целом окажется выбранная стратегия.

<p>Глава 3</p>

<p>Инвестиционные стратегии в недвижимости</p>

Мяч затаился в стриженой траве.

Секунда паузы на поле и в эфире…

Они играют по стратегии «ду́бль-вe»,

А нам плевать, у нас – «четыре-два-четыре».

Владимир Высоцкий, «Песня про правого инсайда», концертный вариант

Все люди, смею напомнить, делятся на две категории. На тех, кто распределяет всех людей по двум категориям, и на тех, кто поступает как-то иначе. Причем внутри каждой из таких категорий может обнаружиться две или более подкатегорий.

В каком-то смысле инвестиции в недвижимость напоминают эту старую шутку. Они также делятся на две категории – рентные и арбитражные. А на следующем уровне детализации тоже есть место делению на подкатегории.

Рентная инвестиция подразумевает, что вы приобретаете объект недвижимого имущества надолго и на его основе создаете регулярный денежный поток или ренту. Это перекликается с правильными инвестициями в акции, которыми классики[28] рекомендуют владеть «вечно». В недвижимости вечное владение тоже возможно (примеры в первой главе), но не всегда рационально. Дом – это не коньяк, с годами лучше не становится. Рано или поздно с любой недвижимостью придется расстаться, как бы она ни была мила инвесторскому сердцу. Поэтому даже стратегия рентных инвестиций должна предусматривать выход из актива в какой-то момент. Уже только по этой причине инвестору в недвижимость есть смысл заранее разобраться не только с тем, как дом, квартиру, гараж или коттедж купить и сдавать, но и как в подходящий срок продать свой актив с выгодой, чтобы вложиться во что-то еще.

В свою очередь, для арбитражных инвестиций создание регулярного денежного дохода не является целью. Главный их смысл – получить доход от перепродажи по более высокой цене недвижимости или прав требования на нее. Это соответствует биржевому термину «арбитраж», который восходит к старому французскому arbitrage, что означает «справедливое решение» или даже «справедливая сделка». В идеале и здесь получение дохода необходимо поставить на поток – пусть не ежемесячный или ежегодный, но все же более-менее устойчивый.