Читаем Инвестиции в недвижимость от А до Я полностью

Инвестиции в недвижимость от А до Я

Еще один популярный и интуитивно понятный способ увеличить стоимость актива. Инвестор покупает старую недвижимость на вторичном рынке и вкладывает деньги в ремонт, повышая рыночную цену объекта. Ценности может добавить даже простая чистовая отделка помещения. Прибыльность такой стратегии составляет около 10–20 % в зависимости от объема и качества ремонтных работ.

При выборе этой стратегии стоит искать жилье, стоимость которого будет ниже средней в районе. Сам район должен быть привлекательным для покупателей, иначе вернуть инвестиции быстро не получится. Обратите внимание на наличие крупных транспортных узлов или другой общественной инфраструктуры.

Плюсы: минимальные риски (объект уже готов), относительная простота реализации.

Минусы: низкая ликвидность, небольшая доходность при больших вложениях (стоимость объекта плюс ремонт).

Чтобы минимизировать издержки, эксперты советуют заиметь собственную ремонтную бригаду, так как сторонние строители могут завысить стоимость материалов и работы.

Скидка на «убитое» жилье обычно составляет не меньше 10 %. В то же время наценка за свежий ремонт, по оценкам экспертов компании «НДВ Супермаркет недвижимости», составляет порядка 20 тысяч рублей за квадратный метр. Однокомнатная квартира при покупке со скидкой в 500–700 тысяч рублей прибавляет после ремонта 600–800 тысяч. Если вложения в ремонт составили не больше 10 тысяч рублей на квадратный метр, доход от перепродажи составит от 700 тысяч рублей до 1 миллиона.

Но помните, что при продаже квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет и не является единственным жильем, владельцу придется заплатить НДФЛ, причем размер ставки зависит от суммы полученного дохода и статуса налогового резидента РФ. Правда, можно рассчитывать на налоговый вычет – 1 миллион рублей или фактические расходы на покупку.

Перевод помещения из жилого в нежилое

В зависимости от ситуации такие юридические маневры могут резко поднять в цене стоимость актива. Перевод жилого помещения в нежилое имеет смысл при покупке квартир на первых этажах, которые пользуются высоким спросом у розничных торговых сетей, аптек, банков, салонов красоты и других бизнесов. Ключевой фактор при выборе объекта в этом случае – его расположение. Прекрасно, если жилье находится на первой линии, около оживленных транспортных узлов и человеческих потоков.

Доход от сдачи помещения в аренду под бизнес, по разным оценкам, в 2–2,5 раза превышает доходность от аренды под жилье. При этом сложность стратегии – в ее забюрократизированности: процесс перевода квартиры в нежилое помещение в последние годы сильно усложнился. Например, сегодня жилье должно принадлежать собственнику, не иметь обременений (ипотека или залог не допускаются), в нем никто не должен быть прописан, а все изменения и перепланировки придется регистрировать. Кроме того, нужно получить согласие двух третей от всех собственников дома. Сделать это бывает непросто. Наконец, для изменения статуса объекта потребуется масса бумаг: заявление, правоустанавливающие документы на квартиру, план помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома, проект переустройства или перепланировки и другие документы.

Специалисты «НДВ Супермаркет недвижимости» объясняют: «В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но, если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи – не менее чем в полтора. Стоимость услуги – от 500 тысяч рублей, если все делать своими силами, и до 2 миллионов рублей, если привлекать подрядчика. Но стоимость «однушки» в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 миллионов рублей в 10 миллионов и даже больше».

Переделка одной квартиры в две

Смысл стратегии в том, чтобы выжать максимум из площади жилья: из одно- или двухкомнатной квартиры можно сделать две студии, повысив совокупную стоимость. Это более сложная задача, чем простой ремонт: нужно возвести дополнительные стены, установить дополнительную сантехнику, переделать электрику, учесть наличие окон и обеспечить максимум жилого пространства для каждой студии. Кроме квартир, делить на студии можно, к примеру, таунхаусы.

Две студии можно продать, получив единоразовую прибыль, или сдавать в аренду. Второй вариант может оказаться заметно выгоднее: на рынке жилья студии оцениваются лишь ненамного дешевле однокомнатных квартир. Благодаря этому срок окупаемости объекта может существенно уменьшиться, так как каждый квадратный метр будет приносить примерно в 1,5 раза больше дохода. Вместе с тем на студии, как правило, труднее найти арендаторов.

«Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды. Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания», – согласно оценкам проекта «Яндекс. Недвижимость»[33].