Инвестиции в недвижимость от А до Я

На этом месте внимательный читатель должен вспыхнуть благородным гневом. Мол, как же так, в предыдущей главе автор убедительно доказал, что покупка для последующей перепродажи с прибылью не является инвестицией, а теперь пытается убедить нас ровно в обратном! Уж не морочит ли он нам голову?

И правда, есть повод заподозрить неладное. Тем более что на финансовом рынке арбитраж относят к чистым спекуляциям. Там под арбитражными сделками понимают куплю-продажу одного и того же актива с получением прибыли за счет разницы во времени между двумя этими операциями либо в связи с неодинаковыми ценами на географически разных рынках. В последнем случае инвестор может купить, скажем, акцию «Риэлти Инком Корпорейшн» в Лондоне и перепродать ее с выгодой в Нью-Йорке. Практически то же самое проделывал наш знакомец, торгаш и первый спекулянт Покан. Он за киккар зерна покупал плуг у кузнеца Дамира, чтобы перепродать его землепашцам в соседней деревне уже за два киккара. Для получения выгоды Покан использовал географический арбитраж, но мог бы и временноˊй применять тоже. В неурожайный год один и тот же плуг мог бы стоить полкиккара, а в урожайный – три. При этом сам продукт кузнечного труда, независимо от цены, оставался ровно таким, каким вышел из-под молота Дамира.

Но с недвижимостью подход, применимый к операциям с финансовыми активами или с физическими товарами, почти не работает. Например, в России сегодня, в отличие от «золотых нулевых», владельцу приходится ждать месяцами, а то и годами, чтобы перепродать объект с более-менее ощутимой выгодой. Взлет 2020 года, когда к декабрю квадратный метр жилья подорожал на 40–50 % относительно января, был удачным для инвесторов исключением. Географический арбитраж и вовсе невозможен: нельзя переместить «однушку» из Верхней Пышмы в Москву, чтобы выручить за нее высокую московскую цену.

Таким образом, в недвижимости арбитраж возможен в первую очередь за счет изменения характеристик или свойств объекта недвижимого имущества, которые добавляют ему ценности в глазах покупателя. И это уже не спекуляция, а создание добавленной стоимости, то есть бизнес. Как я уже писал, вложения в недвижимость – это инвестиции в бизнес на основе недвижимости. Только бизнес, объединяя ресурсы, труд и деловой талант предпринимателя, способен производить добавленную стоимость, превышающую арифметическую сумму исходных. И только он же способен придать этой деятельности не единоразовый, а периодический, то есть возобновляемый и повторяющийся характер.

Напрашивается вопрос: как же можно создавать добавленную стоимость в недвижимости, которая уже является добавленной стоимостью и чаще всего уже готовым объектом? Варианты ответов можно брать у того же бизнеса. Например, джинсы когда-то считались рабочей спецодеждой, а теперь их носят представители элит. Товар остался тем же, но маркетологам удалось его перепозиционировать для более платежеспособных потребителей.

В начале XXI века торговая компания «Технопарк» по примеру других российских продавцов электроники решила запустить собственную торговую марку бытовой техники под псевдозападным брендом. Однако если аналоги от конкурентов так и остались в бюджетной нише, то Bork сегодня уверенно чувствует себя в премиум-сегменте, хотя миксер, соковыжималка или чайник хоть за три тысячи рублей, хоть за 20–30 тысяч устроены и работают почти одинаково. Но бренд и дизайн творят чудеса. Coca-Cola изначально была лекарством и продавалась в аптеках, а теперь ее продажи превышают миллиард бутылок в день. Вот что значит маркетинг!

Такие подходы применимы и в арбитражных стратегиях. Меняя назначение, планировку, дизайн или интерьер объекта, мы можем позиционировать его новой аудитории, для которой он будет представлять боˊльшую ценность, либо расширить аудиторию его пользователей/покупателей. За счет первого или второго возможно увеличивать собственную прибыль. И здесь у нас снова возникают «две категории». Применительно к недвижимости можно менять либо физические характеристики объекта, либо его юридический статус и целевое назначение. В первом случае вариантами таких изменений жилых и некоторых нежилых помещений могут быть:

• ремонт;

• переоборудование;

• реконструкция;

• редевелопмент (достройка);

• перепланировка.

Во втором случае можно рассматривать как основу стратегии:

• смену целевого назначения с жилого на нежилое или наоборот;

• покупку недвижимости на стадии строительства с последующей перепродажей.

Да, инвестиции в новостройки также относятся к арбитражным сделкам. Ведь изначально покупается не сам объект, а права требования к застройщику, который его создаст через некоторое время. Тогда как продается уже готовая недвижимость «с ключами», которую можно сразу оформлять в собственность. То есть в процессе меняется сам объект инвестиций.