Инвестиции в недвижимость от А до Я

Вместе с тем и в рентных стратегиях ничто не мешает инвестору использовать элементы арбитража с недвижимостью, изменяя отдельные параметры собственного объекта для повышения ренты или увеличения его стоимости для будущей перепродажи. Ремонт помещения перед его сдачей или покупка объекта на первичном рынке для последующей сдачи в аренду или наем – самые наглядные примеры.

Теперь рассмотрим обе категории инвестиционных стратегий более подробно.

<p>3.1. Рентные стратегии</p>

Покупка объекта для сдачи в аренду или наем

Это интуитивно понятная даже Покану и оттого популярная среди розничных инвесторов стратегия. Хотя многим кажется, что для нее необходим высокий первоначальный капитал, это не обязательно. Во-первых, объектами для сдачи в аренду или наем могут быть не только квартиры, апартаменты, дома и дачи, но также нежилые помещения от офисов и складов до машиномест и гаражей, где порог входа на рынок заметно ниже. Во-вторых, эту стратегию можно реализовывать не только в столицах и миллионниках, но во множестве других населенных пунктов, даже за пределами региона своего проживания. Так, уже многие москвичи и питерцы инвестируют в Сочи, Калининград, Нижний Новгород – из-за более низких цен на метр доходность получается выше, чем на конкурентных столичных рынках. И в-третьих, привлечение ипотеки тоже снижает порог входа, а использование льгот и скидок частично компенсирует затраты инвестора.

Плюсы: простота реализации, надежность, долгосрочный характер.

Минусы: конкурентный рынок, невысокая доходность, внимание государства.

Посуточная субаренда

Схема популярна и привлекает инвесторов относительно низкими первоначальными вложениями. Для ее реализации не нужно приобретать дорогостоящую квартиру или дом – достаточно заключить с владельцем договор аренды или найма на длительный срок с правом сдавать жилье в субаренду или поднаем. Это имеет смысл, ведь посуточная аренда куда более выгодна, чем помесячная: прибыль может превышать затраты на 50 %, а в сезон – еще больше. Важно лишь правильно выбрать объект.

Для посуточной аренды лучше всего подходят студии и однокомнатные квартиры – в таких помещениях, по данным[29] StanGher Fund, заинтересовано 57 % потенциальных клиентов. Локация должна быть с удобной транспортной доступностью и находиться близко к центру.

При этом сложностей хватает и здесь. Во-первых, найти согласных на такой вариант собственников непросто: многие владельцы жилья не хотят, чтобы их квартиры сдавались посуточно и быстро изнашивались. Те, кого такая проблема не беспокоит, зачастую сдают собственность в посуточную аренду без посредников.

Во-вторых, поиск арендаторов может быть довольно сложным и утомительным занятием, к тому же подверженным сезонности. То есть выручка может снижаться из-за простоев. А еще сдаваемое посуточно помещение требует регулярной уборки и контроля: недобросовестные жильцы могут испортить бытовую технику и мебель.

Плюсы: низкий порог входа, высокая доходность.

Минусы: сезонность, нежелание собственников разрешать субаренду, затраты сил и времени на регулярный контроль за сохранностью имущества.

<p>3.2. Арбитражные стратегии</p>

Инвестиции в новостройки

Они относятся к арбитражным сделкам, поскольку в процессе меняется сам объект инвестиций, а инвестор принимает на себя все строительные риски, за что и получает справедливое вознаграждение. Рентабельность этой стратегии тем выше, чем раньше инвестор приобретет актив. Раньше схема с покупкой «на котловане» или даже «на пустыре»[30] и последующей продажей «на ключах» могла принести 100 % отдачи на вложенный капитал. В последние годы из-за изменений в законодательстве и перехода девелоперов на эскроу-счета[31] доходность таких инвестиций резко упала. Вложения на стадии котлована позволяют рассчитывать на доходность от 10 % до 25 % после сдачи объекта в эксплуатацию. Но зато снизился риск остаться с носом по вине застройщика.

В публикации издания «Коммерсантъ»[32]

руководитель отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров заметил по этому поводу: «Доля инвестиционных покупок существенно сократилась – с прежних 20–30 % до малозначимых 5 %. Наверное, на этом уровне она и стабилизируется, так как всегда будут инвесторы, которым важно просто “припарковать” деньги в бетоне, а на доходность они почти не смотрят».

Так или иначе, перепродать объект можно на любом этапе строительства. Лучшее время для сделки – поздняя осень и декабрь, когда девелоперы дают покупателям скидки и бонусы перед Новым годом.

Плюсы: потенциально быстрый оборот капитала, высокая масса прибыли.

Минусы: заморозка стройки из-за финансовых затруднений или банкротства девелопера, существенная задержка со сдачей объекта, снижение его итоговой стоимости из-за нового строительства поблизости.

Перепродажа после ремонта