Юридические тонкости для всех

Права гражданина, взявшего ипотеку

Ежегодно жители нашей страны оформляют тысячи ипотечных кредитов. Суть процедуры в том, что банк дает человеку деньги на приобретение недвижимости, а взамен обретает право на эту собственность до тех пор, пока не получит свои деньги с процентами обратно. Если человек допустит просрочку по платежам, то может лишиться квартиры.

Несмотря на обременение, недвижимость в ипотеке такая же, как и купленная за свои деньги. Ее можно сдать, прописать в нее родственников, делать ремонт и т. д. Чтобы не попадать в сложные ситуации, следует знать свои права.

Отказ от страховки и дополнительных услуг

Согласно ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заемщик вправе отказаться от дополнительных продуктов к ипотечному кредиту. То есть ипотеку можно взять и без страховки. При этом у банка есть право при выдаче ипотеки без страховки поднять процентную ставку.

Единственный обязательный полис – это страховка недвижимости. Дополнительно вам могут предложить следующее:

• страхование жизни и здоровья (если заемщик серьезно заболеет, получит инвалидность или умрет, то страховая компания покроет кредит);

• страхование на случай признания сделки купли-продажи недействительной;

• страховка, которая гарантирует возврат средств заемщику (если он не сможет платить по кредиту и квартиру продадут в счет погашения долга, то после оплаты кредита ему вернут все, что останется сверху).

Вы имеете полное право отказаться приобретать все эти страховки.

Продажа и дарение

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ заемщик имеет право продать или подарить ипотечную квартиру при согласии банка на сделку. Согласие банка нужно в том случае, когда квартира переходит к новому собственнику вместе с остатком долга. При этом у кредитора есть право не одобрить сделку ввиду неплатежеспособности нового собственника.

Есть варианты, при которых одобрение банка не потребуется. Например, договориться с покупателем, что разницу по кредиту он не отдаст на руки, а перечислит напрямую в банк в счет погашения ипотеки.

Сдача в аренду

Согласно п. 3 ст. 346 ГК РФ заемщик имеет право сдать квартиру, купленную по ипотеке, в наем. При этом согласие банка не нужно. Иногда в договоре есть пункт, согласно которому пустить квартирантов без разрешения кредитора не получится. Ищите в тексте «наем», «аренда», «сдавать» или «передавать во временное пользование» и смотрите, какие условия у вас.

Если вы нарушите условие договора, то банк вправе потребовать досрочное погашение оставшегося долга.

Ремонт и перепланировка

Согласно ст. 30 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» человек вправе делать ремонт в квартире, которая куплена по ипотеке. При этом есть несколько условий:

• изменения не должны снижать рыночную стоимость квартиры;

• вложенные в ремонт деньги никак не изменят размер долга;

• глобальные перемены, к примеру перепланировка, должны происходить с разрешения контролирующих органов и банка.

Например, собственник сделал из двухкомнатной квартиры трехкомнатную. В документы вносятся соответствующие изменения, а ипотеку переносят на новое помещение.

Регистрация

Согласно ст. 31 ЖК РФ человек вправе прописать в квартире, купленной в ипотеку, своих родственников или лиц, к ним приравненных. Это означает, что члены семьи могут получить регистрацию в ипотечной квартире без согласия банка. Родственники или друзья, которых собственник прописывает в качестве родственников, также имеют такое право.

Иногда в договоре есть пункт, согласно которому регистрация без согласия банка запрещается. Это требование банка незаконно, так как противоречит ЖК РФ. На деле же банку важно, чтобы вы вовремя платили и не превращали квартиру в место массовой регистрации гастарбайтеров.

Ипотечные каникулы

Согласно ст. 6.1–1 ФЗ № 353 заемщик имеет право оформить ипотечные каникулы и не платить кредитору в течение 6 месяцев. Здесь нужно понимать, что нельзя не платить просто так. Банк должен одобрить эти каникулы. Для получения отсрочки выплат должны соблюдаться некоторые условия:

• нет другого жилья, кроме ипотечного;

• сумма кредита не превышает 15 млн рублей;

• это первые ипотечные каникулы, которые человек оформляет после покупки недвижимости;

• у заемщика есть подтверждение того, что он находится в сложной жизненной ситуации (потеря работы, рождение ребенка, получение инвалидности или длительная болезнь и пр.).

Когда кредитные каникулы заканчиваются, человек возвращается к выплатам по тому же графику. Месяцы, которые были пропущены, оплачиваются после того, как платежи по графику будут закрыты.

Реструктуризация долга

Согласно ст. 450 ГК РФ человек имеет право на изменение условий по ипотеке. Например, жизненная ситуация изменилась, кредитные каникулы банк не одобрил, а лишиться квартиры не хочется.

В этом случае клиент вправе обратиться в банк и подать заявление на реструктуризацию остатка долга. Чаще всего снижается ежемесячный платеж, и срок кредита увеличивается. За банком остается право одобрить реструктуризацию или отказать.

Рефинансирование кредита