Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель

В ноябре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект № 582466-7 с поправками к закону «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (за ходом рассмотрения этого и других законопроектов можно следить на сайте– очень удобный ресурс). В частности, проект уточняет полномочия участников сделок с недвижимостью (какое отношение они, по мнению законодателей, имеют к терроризму, мы рассматривать не будем). Вполне возможно, что в течение 2019 года законопроект будет принят. Согласно документу, риелторы будут обязаны сообщать в Росфинмониторинг о сделках с недвижимостью, включая их реальную цену, а банки – информацию о связанных с ними финансовых операциях, включая распределение сумм между участниками сделок (по действующему на январь 2019 года законодательству, следует сообщать о фактах движения денежных средств в суммах от 600 тыс.рублей, а в случае сделок с недвижимостью – от 3 млн рублей). По мысли законотворцев, такой обмен данными позволит налоговикам взимать неуплаченные налоги. Впрочем, совершенно непонятно, как контролировать в данном случае исполнение этих поправок (к примеру, риелторы могут и не знать о реальной сумме сделки, если продавец и покупатель договорились между собой о выплате части денег сверх суммы договора, а банки не всегда в курсе движения наличных сумм).

Что касается дохода, полученного от сдачи жилья в аренду, то госорганы делают попытки вывести этот рынок из тени, в частности, путем изменения порядка регистрации иногородних или путем рассылки писем тем гражданам, на имя которых зарегистрировано два и более объекта недвижимости (исходя из той логики, что один из них сдается). В каждом регионе свои меры по выводу теневых арендодателей на свет. Так, в Петербурге с конца 2016 года действует межведомственное трехстороннее соглашение между Горжилобеном, МВД по Петербургу и Ленобласти и Управлением федеральной налоговой службы (УФНС) по Петербургу о взаимодействии для выявления теневых арендодателей жилья. Производится физический обход квартир участковым – как по сигналам соседей или бывших арендаторов, так и на основе официальных данных: если у человека в собственности более одного объекта недвижимости, то проверяется предположение, что один из объектов он сдает. Особые подозрения, конечно, вызывает наличие в собственности 3-х и более объектов недвижимости.

А в Москве планируется с 2019 года ввести систему, основанную на анализе big data и учитывающую совокупность информации в сети Интернет (включая объявления о сдаче квартир в аренду), для выявления теневых арендодателей в Московском регионе. С учетом старта с января 2019 года в 4-х регионах (Москва, Московская область, Татарстан, Калужская область) эксперимента по налогу на профессиональный доход (к которому может относиться и сдача жилья в аренду), стоит ожидать усиления соответствующих мер.

Косвенный сигнал налоговикам – безналичные переводы в одном и том же размере на карту в одни и те же числа месяца от одних и тех же лиц, не являющихся родственниками получателю средств. Факт родства можно установить уже с осени 2018 года, когда был завершен первый этап создания единого реестра населения – сейчас все базы данных ЗАГС объединены и доступны налоговикам в электронном виде. Единый реестр населения может быть интегрирован с так называемой автоматизированной системой контроля НДС (АСК НДС). Третья версия системы (АСК НДС-3), которая пока работает в тестовом режиме, предусматривает возможность загрузки сведений из ЗАГСов и интеграцию с банками, а в целом возможности АСК НДС-3 существенно превышают исходную задачу первой версии программного комплекса по выявлению схем неправомерного возмещения НДС.

Впрочем, подозрения в нелегальной сдаче недвижимости в аренду (или ином незаконном предпринимательстве) могут возникнуть и в случае регулярного внесения наличных на собственную карту, если речь идет о примерно одинаковых суммах в одинаковые даты. С учетом того, что, по экспертным оценкам, нелегально сдается порядка 90% квартир и бюджет лишается налоговых доходов, меры по выявлению теневых арендодателей будут только усиливаться. О наличии таких планов говорят и выпущенные в конце 2018 года Министерством финансов РФ «Методические рекомендации органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления, способствующие увеличению доходной базы бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований». В документе предлагаются меры по повышению эффективности администрирования доходов региональных и местных бюджетов, а также меры по активизации работы по выявлению потенциальных доходных источников бюджетов. В числе таких мер особо выделено выявление случаев сдачи квартир в аренду без уплаты налога.