Самоучитель по налогам на доходы физлиц

А вот со «вторичкой» ситуация другая. Существуют разъяснения Минфина по ситуации, когда была приобретена находящаяся в неудовлетворительном состоянии квартира в доме, которому более 40 лет. В Письме Минфина от 25.01.2011 № 03-04-05/9-28 отмечено: «В большинстве случаев в квартирах, подлежащих продаже в новых жилых домах, отделочные работы строительными организациями не производятся и данные квартиры продаются непригодными для проживания, в отличие от квартир, приобретенных на вторичном рынке жилья, в которых отделочные работы были уже произведены». Этим письмом и формальными положениями Налогового кодекса и руководствуются налоговые органы. В качестве подслащения пилюли отмечу, что расходы на ремонт учитываются в составе фактически произведенных и документально подтвержденных расходов при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет (см. ответ на вопрос № 51).

Что касается услуг риелторов, то, согласно позиции финансовых ведомств, эти расходы могут быть учтены только при получении имущественного вычета при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет (при заявлении фактических расходов продавца), и не могут учитываться в составе имущественного налогового вычета при покупке недвижимости (см. ответ на вопрос № 51).

80) Можно ли «дозаявить» расходы на отделку при получении вычета на покупку жилья на первичном рынке?

Нередкой является ситуация, когда счастливые владельцы квартиры в новостройке после возникновения у них права на имущественный вычет немедленно заявляют в налоговые органы свое право на вычет. После чего начинают заниматься отделкой, после чего понимают, что и эти расходы можно было заявить к вычету (в случае, если стоимость объекта не дотягивает до 2 млн. рублей, что нередко случается в регионах или даже в Санкт-Петербурге, если приобретается маленькая студия на стадии котлована). После чего на следующий год получения вычета пытаются дозаявить расходы на отделку, имея на руках документальное подтверждение расходов. Ан нет. Свежее Письмо Минфина России от 15.01.2013 г. № 03-04-05/5-25 гласит, что если при получении имущественного налогового вычета в его состав не были включены расходы на отделку квартиры, то в последующие налоговые периоды получение имущественного налогового вычета по данным расходам не представляется возможным. Это трактуется как попытка получения «повторного вычета».

Отсюда совет: если вы приобрели квартиру в новостройке договорной стоимостью менее 2 млн. рублей, во-первых, проследите в документах наличие оговорки о том, что квартира сдается вам без отделки, а во-вторых, подождите еще год (или сколько потребуется), чтобы осуществить расходы на отделку, соберите все документы и уже потом подавайте декларацию и заявляйте свое право на вычет.

81) Какие расходы не могут быть включены в состав имущественного вычета при приобретении недвижимости?

Частично ответ дан в предыдущем вопросе: вы не можете включить расходы на ремонт квартиры, купленной на вторичном рынке. Кроме того, нельзя учесть расходы:

• на перепланировку и реконструкцию помещения (Письмо Минфина России от 24.08.2010 № 03-04-05/9-492);

• в виде курсовой разницы при получении ипотечного кредита в иностранной валюте (Письмо Минфина России от 11.02.2011 № 03-04-05/7-79);

• на оплату нотариальных услуг и услуг по оформлению права собственности на имущество (Письмо Минфина России от 16.03.2011 № 03-04-05/7-150);

• на покупку сантехники (Письма Минфина России от 20.01.2011 № 03-04-05/9-15, от 24.08.2010 № 03-04-05/9-492, ФНС России от 06.04.2011 № КЕ-4-3/5392@ «О налоге на доходы физических лиц»);

• на приобретение строительных инструментов, например, бензопилы, электрорубанка, электролобзика и т. п. (Письмо Минфина России от 14.10.2011 № 03-04-05/9-733);

• на установку газового оборудования (Письмо Минфина России от 26.07.2011 № 03-04-05/7-535);

• на изготовление и установку пластиковых окон (Письма Минфина России от 26.07.2011 № 03-04-05/7-535, от 15.09.2010 № 03-04-05/9-545);

• на страхование финансовых рисков при строительстве (Письма Минфина России от 24.05.2011 № 03-04-05/7-379, УФНС России по г. Москве от 21.03.2011 № 20-14/4/026176@, от 03.09.2010 № 20-14/4/092912);

• на перечисление комиссии за оформление документов об уплате процентов по ипотечному кредиту (Письмо Минфина России от 27.04.2010 № 03-04-05/9-226);

• на уплату страховых премий, произведенную в целях получения ипотечного кредита (Письмо Минфина России от 23.01.2012 № 03-04-05/7-53).

Кроме того, не принимаются к вычету средства бюджетных субсидий, материнского капитала и т. п., а также средства работодателей, выделенные на приобретение физлицом недвижимости. В составе вычета могут быть учтены только расходы налогоплательщика[2].