Земля. Справочник собственника и арендатора

Цена земельного участка является существенным условием договора купли-продажи. Цена, т. е. денежная сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Отсутствие в договоре, согласованного сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договора незаключенным. Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами по правилам о цене на аналогичные товары, предусмотренным п. 2 ст. 424 ГК РФ, не подлежат применению к договорам продажи недвижимости.

Гражданский кодекс РФ содержит указание на то, что цена на здание, сооружение или другое недвижимое имущество, находящиеся на земельном участке, включает и цену передаваемой с этими объектами части земельного участка или права на нее. Существует также способ определения цены в зависимости от площади земельного участка, на единицу которой установлена определенная цена. При таких условиях общая цена такого земельного участка, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Требования к цене договора купли-продажи земельного участка сводятся к тому, что продажа земельных участков гражданам и юридическим лицам может производиться по договоренности или по объявлению либо на публичных торгах (по результатам конкурса или аукциона). На аукционе могут продаваться участки земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также в собственности граждан и юридических лиц, если их продажа не запрещена земельным законодательством. Применительно к продажной цене земельного участка, приобретаемого на публичных торгах (конкурсах или аукционах), закон требует, чтобы собственник земельного участка определял начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка в соответствии с Правилами организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (ст. 38 ЗК РФ).

В отличие от гражданского законодательства, которое исходит из того, что цена земельного участка должна устанавливаться только по взаимному соглашению сторон, земельное законодательство и законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества устанавливают прямо противоположное правило – цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при продаже собственником расположенных на ней зданий, строений и сооружений определяется законодательством субъектов Федерации. Устанавливая предельные цены продажи таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Закон о введении в действие Земельного кодекса и Закон о приватизации государственного и муниципального имущества предоставляют право субъектам Федерации дифференцировать эти цены в зависимости от численности населения, проживающего в городах, и размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Устанавливая фиксированные твердые цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, федеральные законы ограничивают тем самым право субъекта Федерации и муниципального образования продавать земельные участки гражданам и юридическим лицам по свободным ценам, сложившимся на земельном рынке.

По договору аренды

арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату, во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор при прекращении аренды – вернуть арендодателю арендованный участок. Таким образом, аренда – это срочное, возмездное пользование, предусматривающее возврат арендованного имущества.

При передаче земельного участка в аренду у собственника остается право распоряжения имуществом. Арендатор приобретает право владения и пользования им при соблюдении требований, установленных законодательством и договором аренды.

Арендные отношения по поводу конкретного земельного участка оформляются договором между арендатором и арендодателем. Договором аренды земельного участка признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенный земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), а арендатор обязан уплачивать за это арендодателю арендную плату, установленную договором (ст. 614 ГК РФ). Арендатор как пользователь приобретает по закону и в соответствии с договором аренды право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За арендодателем остается право получения арендной платы и распоряжения земельным участком при соблюдении законных прав арендатора.