Земля. Справочник собственника и арендатора

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ на условиях аренды земельные участки предоставляют гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам, являющимся таковыми по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации. К ним относятся также международные объединения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, международные организации, иностранные государства, иностранные юридические лица, а в случаях, установленных законодательством республик, входящих в состав Российской Федерации, иные организации и лица.

Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник или лицо, которое его представляет. Отсюда следует, что нормы Гражданского кодекса РФ и иных нормативных правовых актов, принятых до введения в действие Земельного кодекса РФ, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду не подлежат применению.

Договор аренды земельного участка оформляется с соблюдением общих требований, которые гражданское законодательство предъявляет к арендным отношениям, с учетом особенностей, регулируемых действующим земельным законодательством Российской Федерации, субъектов РФ и нормативными актами муниципальных образований.

В соответствии с Земельным кодексом РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог. Он также вправе внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды с уведомлением собственника земельного участка.

Арендатор имеет имущественное право на продление срока договора аренды перед другими лицами, в случае если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

К правам арендатора также относится право на возмещение убытков и расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка, на основании ст. 611 ГК РФ.

При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы, среди них размер участка, его кадастровая оценка, расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйственной деятельности природные объекты, в стоимости может быть также учтено направление хозяйственного использования участка и др.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа» или в состоянии, обусловленном договором. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещение.

В соответствии с договором аренды сельскохозяйственного имущества арендодатель имеет право:

осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;

досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению и др.

Если арендодатель – государственный или муниципальный орган, то он обязан:

передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложений) к договору;

содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Еще одна важная особенность, которая может быть установлена в договоре на основании закона, – выкуп арендованного имущества. На основании норм Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе имущества не установлено договором, оно может быть предусмотрено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Однако закон указывает, что на определенные виды земельных участков может быть установлен запрет выкупа арендованного имущества.