Земля. Справочник собственника и арендатора

Предметом договора аренды может быть только такой земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче.

Другим существенным условием договора аренды является срок, который устанавливается по соглашению сторон. Определение сроков аренды в договоре зависит от целей хозяйственного использования арендуемых земель. Общее условие, которое устанавливается гражданским законодательством, состоит в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом или другими нормативными актами допускается заключение договора на определенный или неопределенный срок, воспринимаемый как бессрочный. Также могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды земельных участков.

Если срок в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

Арендная плата является также существенным условием в договоре аренды. Арендная плата выражается в денежной, натуральной или комбинированной форме (определяется дополнительными соглашениями между сторонами, а при их отсутствии арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме ежемесячно или ежеквартально). Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание), но при условии, что та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета по земельным платежам соответствующих органов Федерального казначейства. Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором.

При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата взимается, как правило, в денежной форме по базовым ставкам, установленным на основе кадастровой оценки земель с учетом поправочных коэффициентов, определяемых целевым назначением и условиями использования земельных участков. Однако не во всех субъектах РФ ставки арендной платы являются обоснованными.

Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления соответственно.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Согласно ст. 21 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер платежей устанавливают органы исполнительной власти.

Арендная плата – одна из существенных обязанностей арендатора. И в соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются по договоренности сторон (т. е. договором).

На основании ГК РФ арендная плата может устанавливаться в целом за весь земельный участок или за каждое угодье в отдельности в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически и единовременно;

установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных результате использования арендованного имущества;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечисленными формами оплата не исчерпывается. На основании закона стороны договора могут устанавливать арендную плату в виде сочетания приведенных видов оплаты или установить свою собственную форму оплаты. Все эти формы оплаты вполне применимы и к аренде земельного участка.

При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы. Среди них не последнее место занимают размер участка, его кадастровая оценка, расположение, наличие на нем значимых для хозяйственной деятельности природных объектов и др.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и п. 1 ст. 46 ЗК РФ, а именно:

смерть арендатора;

гибель участка или его уничтожение;