Земля. Справочник собственника и арендатора

передача земельного участка без принадлежностей и относящихся к нему документов, без которых арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора;

непередача земельного участка в срок, указанный в договоре или при отсутствии этого указания в разумный срок;

создания препятствий арендодателем в пользовании земельным участком;

непригодность земельного участка для использования в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора;

пользование земельным участком с существенным нарушением условий договора аренды или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями – при условии письменного предупреждения арендатора;

соглашения сторон;

истечение срока действия договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным);

судебное решение о расторжении договора;

требование одной из сторон расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок и т. д.

Земельный кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, судебная практика в настоящее время исходит из того, что существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суд требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действии договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора;

2) использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами.

В соответствии с ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Под существенным нарушением назначения имущества понимается такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

2) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Одновременно стороны договора аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Определение ипотеки содержится в ст. 1 Федерального закона от 24 июня 1997 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)», который воспроизводит частично нормы ст. 1154 и 1587 тома X Свода законов Российской империи [40] . Во-первых, залог рассматривается как способ обеспечения обязательств. Во-вторых, современная ипотека, как и ипотека по ранее действовавшему законодательству, представляет собой право обратить взыскание на недвижимость при неисполнении должником своих обязательств. В-третьих, притязания кредитора к чужой недвижимости базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.