Деньги делают деньги. От зарплаты до финансовой свободы

Купи – продай с юристом

При сделках с недвижимостью без юристов не обойтись. Об этом знает каждый, кто хоть раз продавал или покупал ее. В штате любой компании, занимающейся недвижимостью, есть целый юридический отдел. Это вполне объяснимо, ведь на вторичном рынке за каждой квартирой тянется шлейф историй предыдущих сделок и необходимо проверить, все ли было сделано правильно, нет ли риска расторжения сделки в дальнейшем. Особенно следует обратить внимание на следующие позиции.

История возникновения и передачи прав собственности, в том числе всех сопутствующих обстоятельств. Необходимо проследить это с момента приватизации и детально все разобрать. Была ли приватизация проведена законно, не были нарушены чьи-либо права в тот момент, все ли сделки были оформлены правильно.

В нашей стране очень рьяно защищаются права детей, за этим следят органы опеки и попечительства, прокуратора всегда выступает на стороне несовершеннолетнего. Поэтому необходимо очень внимательно отслеживать права всех детей, которые были собственниками жилья или просто когда-то регистрировались по данному адресу.

С пристрастием изучаем каждую сделку. Обращаем внимание на все: получено ли согласие супругов, органов опеки, не слишком ли часто происходила смена владельца, если да, то почему. Особенное внимание уделяйте наследству и завещаниям: бывает, что процесс наследования был произведен с нарушением закона и ущемлением чьих-либо интересов, не говоря о том, что завещание может быть оформлено неправильно или даже подделано. Подлинность документов и правильность процедур необходимо проверить, причем по всем предыдущим сделкам, иначе есть риск возникновения претензий у сторон, права которых не соблюдены, и расторжения сделки. В последнее время усилились и другие риски – участились банкротства застройщиков и физических лиц. Вопросов очень много. И как с этим можно справиться без профессионального юриста? Изучайте историю регистрации и прописки людей в квартире! Не было ли выписки несовершеннолетних детей незадолго до приватизации, не нарушены ли их права? Зарегистрированы ли бывшие собственники где-то сейчас? Не было ли среди прописанных жильцов временно выбывших в дома престарелых или в места не столь отдаленные?

Эту историю я узнал много лет назад от самих участников. Семейная пара с двумя детьми купила типовую трехкомнатную квартиру в спальном районе. Продавала ее одинокая женщина, которая приватизировала жилье несколько лет назад. По документам все выглядело совершенно чисто. Сделка прошла успешно, хозяйка выписалась и уехала в другой город. Проблемы начались через несколько лет. Бывшая собственница до приватизации квартиры состояла в браке, и муж был прописан в квартире. Он убил человека, и его посадили на длительный срок. Жена развелась с ним, приватизировала квартиру и продала. Все это время мужчина был временно выписан. Когда он освободился, то вернулся, просто позвонил в дверь и сказал, что будет здесь жить. Ему некуда было пойти. Домой его, естественно, не пустили, и несколько лет он жил в подъезде на лестничной клетке, пока не исчез. Надо ли объяснять, что это были очень страшные несколько лет. Кроме того, он вполне мог оспорить приватизацию квартиры и расторгнуть договор купли-продажи…

Узнайте, не состояли ли собственники и зарегистрированные в квартире лица на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Если состоят или состояли, то позднее собственник может быть признан недееспособным на момент сделки, и ее могут расторгнуть.

Также имеют значение непогашенные задолженности, дела о личном банкротстве, исполнительные производства, судебные разбирательства, даже использование материнского капитала при покупке.