Инвестиции в недвижимость от А до Я

Напрасно думают, что ноль

Играет маленькую роль.

Мы двойку в двадцать превратим.

Из троек и четверок

Мы можем, если захотим,

Составить тридцать, сорок.

Пусть говорят, что мы ничто, –

С двумя нолями вместе

Из единицы выйдет сто,

Из двойки – целых двести!

Самуил Маршак

Мне часто встречались советы вроде «Начинать инвестировать в недвижимость следует с “глубокой проработки вопроса”». Имеется в виду, что нужно понять, как устроен рынок, кто входит в число его участников, какие виды-типы-классы недвижимости существуют, какие риски подстерегают инвестора на пути в магнаты и латифундисты. Список вопросов зависит от фантазий автора такого совета и порой от того, на построчной или повременной оплате он сидит. В целом такой подход имеет право на жизнь. Но, как говорится, есть нюанс.

<p>4.1. Три круга ада для инвестора в недвижимость</p>

Важно понимать, что инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер. Все сделки в этой сфере тоже очень долгие. Если на фондовом рынке можно стать обладателем портфеля акций за считанные минуты – с домом, квартирой, офисом, это не прокатит. Даже если хочется действовать решительно, по принципу «пришел, увидел и купил», регистрация перехода права собственности займет время: от пяти-семи рабочих дней – по нормативам оказания госуслуг – до месяца на практике. Чтобы провернуть обратную сделку, понадобится еще больше времени – от нескольких месяцев до нескольких лет. Причем не факт, что без потерь в деньгах или уровне доходности. Цена ошибки при выборе недвижимости намного выше, чем на фондовом рынке.

Чтобы выбрать правильно, вспомним главное правило: инвестиции в недвижимость – это покупка бизнеса на основе недвижимости. Поэтому мы выбираем сначала нишу и стратегию для создания и развития своего дела и только потом – сам объект, учитывая бюджет и предпочтения.

Как же понять, какая ниша и стратегия бизнеса на недвижимости подходят именно для нас?

Ответов тут еще больше, чем бизнесов. Один из наиболее понятных и заслуживающих доверия критериев лет 20 назад сформулировал американский бизнес-консультант и писатель Джим Коллинз. Перед этим он 20 лет проработал в едва ли не самой известной консалтинговой компании McKinsey.

За основу он взял древнегреческую притчу[34] про ежа и лису. Лиса хитра, ловка и проворна, а еж неповоротлив и простоват. Лиса каждый день изобретает миллион сложных стратегий, чтобы исподтишка атаковать и поймать ежа, который умеет лишь одно: при возникновении опасности свернуться в колючий клубок. Но раз за разом повторяется один и тот же сценарий: лиса выпрыгивает из-за укрытия и нападает на ежа. Тот, почувствовав опасность, моментально сворачивается в шар с острыми иглами, торчащими во все стороны. Лиса видит эту непробиваемую защиту и убирается восвояси, чтобы разработать другой способ нападения. Каждый день их сражение возобновляется, но, несмотря на коварство лисы, неизменно побеждает еж.

Этой аллегорией из мира животных Джим Коллинз иллюстрировал неочевидную мысль: надежная и простая в реализации концепция на длинном горизонте позволяет достичь большего, чем любая хитроумная стратегия. В бизнесе данное правило работает особенно четко, даже если не приносит моментальных дивидендов.

Впрочем, сама по себе простота еще не служит гарантией успеха. Мало ли существует простых, но ошибочных бизнес-концепций! Или, как вариант, простая и в целом верная идея бизнеса может не подойти именно вам. Простота работает только тогда, когда сочетается со внутренними качествами самого предпринимателя. С его компетенциями, мотивацией и умением извлекать прибыль из того, чем он занимается. То есть начинать поиски своей ниши нужно с честных ответов на три простых вопроса.

1. В чем вы можете быть лучшим в мире или хотя бы в своей деревне?

2. Что из того, чем вы занимаетесь, вас по-настоящему увлекает?

3. На чем основана экономика вашей деятельности или, иными словами, «где деньги»?

Ну а дальше все тоже довольно просто. Заслуга Джима Коллинза в том, что он сумел представить сложный алгоритм выбора ниши в бизнесе по принципам уже знакомой нам «концепции ежа». Так появилась простая и наглядная диаграмма[35] из трех пересекающихся кругов.

Рис. 4.1. «Концепция ежа» Джима Коллинза.

Голубая фигура в центре – это и есть квинтэссенция, на основе которой можно создавать свою «концепцию успеха» в бизнесе, выбрав нишу и стратегию.