Инвестиции в недвижимость от А до Я

Покупатель может попросить вас предъявить справки из НД и ПНД[184]. К этому стоит отнестись философски. Но вы также вправе запросить эти документы у покупателя, мотивируя свою просьбу тем, что не хотите столкнуться с иском о признании сделки недействительной. Возможно, это избавит вас от похода в нарко- и психдиспансер.

Как и в случае с покупкой недвижимости, продавцу есть смысл проверить, действителен паспорт покупателя или нет. Обратите внимание, не истечет ли срок его действия к дате предполагаемого выхода на сделку. Также поинтересуйтесь нотариальным согласием супруга, если ваш контрагент состоит в браке. Хотя покупатель недвижимости рискует больше, чем продавец, с вас требования разумной осмотрительности тоже никто не снимал.

Покупатель может попросить у вас копии паспорта и выписки из ЕГРН. Некоторые банки требуют их для одобрения ипотеки. Большой опасности для вас это не представляет, ведь ваши паспортные данные наверняка уже есть в слитых базах, а по копии выписки регистрация недвижимости невозможна. К этому тоже отнеситесь философски.

Наконец, есть смысл договориться с покупателем о возможности подписания договора купли-продажи вашим представителем по доверенности, а также об электронной регистрации сделки. Не факт, что вы этим воспользуетесь, но в наши непредсказуемые времена стоит предусмотреть все варианты и заранее оформить доверенность на самого надежного человека из своего окружения.

<p>16.3. Ни одно доброе дело не остается безнаказанным</p>

Все в этом мире имеет удивительное свойство рано или поздно приходить к логическому завершению. В свой срок окончится успехом и ваша продажа. Если вы грамотно применяли лайфхаки и советы из этой книги, он совпадет с вашими ожиданиями.

Процесс, который начинается с получения задатка и заканчивается подписанием акта приема-передачи с новым собственником, мы подробно разобрали во второй части книги. Теперь у вас на руках есть либо деньги от продажи, с которыми вы уже знаете, как поступить, либо, если вы действовали как настоящий инвестор, комплект документов на новый объект, с которого начинается ваш новый инвестиционный цикл.

Однако если у вас остались налоговые обязательства перед государством, не спешите считать предыдущий цикл завершенным.

Налоговый кодекс предусматривает минимальный срок владения недвижимостью, по истечении которого вы вправе не платить НДФЛ с продажи. Он составляет три года для квартир, полученных по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением – нередкий случай для инвестора, а также по наследству, по приватизации, либо являющихся единственным жильем.

В остальных случаях этот срок составляет пять лет с момента получения права собственности, а для квартир, купленных как новостройки по ДДУ, – с момента полной оплаты договора. Это правило относится и к продаже нежилых помещений, в том числе апартаментов, при условии, что они не использовались для предпринимательской деятельности. Если квартира покупалась по долям, срок владения отсчитывается с момента оформления права собственности на первую долю.

Если вы как инвестор владели проданным объектом более пяти лет, вам не нужно ни платить НДФЛ с полученной суммы, ни подавать налоговую декларацию с выручкой от продажи[185]. На практике это в первую очередь относится к рентным стратегиям. Но если вы зависли с ремонтом и перепланировкой на целую пятилетку, вам также не придется ни налог платить, ни с декларированием возиться.

В остальных случаях, чтобы завершить инвестиционный цикл, нужно понять, что для вас выгоднее. Российское налоговое законодательство дает инвестору в недвижимость один из двух вариантов на выбор.

1. Использовать имущественный налоговый вычет при продаже. Это значит, что из суммы полученного дохода можно вычесть один миллион рублей.

2. Уменьшить доход от продажи на сумму фактически осуществленных и документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой имущества.

В первом случае вы можете уменьшить сумму из договора с покупателем на миллион рублей и заплатить налог только с остатка. Во втором случае главный вопрос – какие именно расходы налоговая инспекция согласится принять к зачету в уменьшение налогооблагаемой базы.

В общем случае это сумма, за которую вы купили проданный объект, плюс расходы на проведение сделки и регистрацию собственности. Важно, чтобы при этом у вас были на руках все подтверждающие документы. Это не только договор купли-продажи или долевого участия, но и акт приема-передачи, подтверждение уплаты стоимости договора продавцу, чеки, выписки, расписки, квитанции по иным расходам, связанным со сделкой. Все это придется отсканировать и прикрепить к электронной декларации[186] либо отксерокопировать и приложить к бумажной.