Инвестиция на миллиард. Как увеличить прибыль, сократить расходы и обыграть Уоррена Баффета

Пример первый. Несколько лет назад, когда еще не было системы страхования вкладов, один из моих клиентов «улучшил» свое жилье, получив в результате квартиру в Москве площадью 108 метров с 16-метровой кухней! Затем он ее продал (от чего я его отговаривал), а деньги вложил в банковскую систему РФ. Он хотел прокрутить их и купить жилье «еще лучше». Результат неутешительный – банк прогорел со всеми его деньгами.

Пример второй. Несмотря на мои советы этого не делать, мой знакомый купил квартиру по ипотечному жилищному кредитованию под 18 % годовых и с 1 % на ежегодное обязательное страхование. Через пару лет он попал под сокращение, и выяснилось, что все эти годы он платил проценты нашей банковской системе, а основной долг так и не начал погашать. В результате ему пришлось продать квартиру по цене ниже рыночной и переехать из Москвы в ближайшее Подмосковье.

Третий пример. В 2002 году мой клиент посоветовался со мной, куда вкладывать прибыль от его бизнеса, и я подыскал ему пару неплохих квартир в Западном административном округе Москвы со следующими условиями: 70 % первоначального взноса, кредит по ипотечному жилищному кредитованию под низкий процент, по цене 600 долларов за метр. Сейчас кредит погашен, в сухом остатке две квартиры – в трехкомнатной друг живет со своей семьей, а вторую двухкомнатную квартиру он сдает. При этом стоимость жилья выросла более чем в десять раз.

Почему одни люди успешно пользуются ипотечным жилищным кредитованием, а другие теряют в результате и деньги, и жилье? Одинаковых людей не бывает, как не бывает одинаковых жизненных ситуаций. Когда бизнесмен получает от своего бизнеса отдачу в 35–40 % годовых, выгодно ли ему ипотечное жилищное кредитование под 18 %? Однозначно да, выгодно. Ведь он берет деньги в банковской системе РФ дешевле, чем если бы он их вывел из бизнеса.

Если наемный сотрудник компании, даже топ-менеджер, у которого жена сидит дома с ребенком, пользуется ипотечным жилищным кредитованием, то имеет ли выгоду? Однозначный ответ – нет. В его ситуации это огромный риск, в результате которого он и его семья могут (это, к сожалению, иногда и происходит) лишиться денег и имущества.

Разберем процесс приобретения квартиры и моменты, о которых важно знать.

1. Вы накопили деньги на первоначальный взнос на ипотечное жилищное кредитование. Чем он больше, тем выгоднее условия для вас. Например, если у вас есть 30 % от стоимости квартиры, банк предлагает вам ипотечное жилищное кредитование под 15 % годовых. Но если у вас будет 70 % от всей суммы, то кредит вам дадут под 9,9 %. Разница в 5,1 % за 20 лет – это стоимость данного имущества, которую вы можете заплатить банку или направить в семейный бюджет. Также вам необходимо выяснить, какие варианты возможны при досрочном погашении кредита по ипотечному жилищному кредитованию. В таком случае вам могут выставить штраф.

2. Оплата дополнительных услуг (услуги банка или риелтора, обязательное страхование) бывает разовой, как, например, рассмотрение вашего заявления, проверка документов, плата за аренду индивидуального сейфа и ведение условий сделки при покупке квартиры в новостройке, регистрация условий сделки, и постоянной – ведение ссудного счета (не у всех банков) и обязательное страхование. Если оплата разовых дополнительных услуг – это сравнительно небольшие суммы, то на обязательное страхование вам потребуется каждый год примерно 1–1,2 % от остатка по кредиту ипотечного жилищного кредитования.

3. Услуги риелтора. Что вам важнее: сэкономить 500 долларов на услугах риелтора, заплатив «знакомой знакомых», и, возможно, потерять деньги, или заплатить дороже, но получить услуги квалифицированного и профессионального риелтора? Помните, что, по большому счету, он мало за что отвечает. Но проверить «чистоту» данного имущества и документы по условиям сделки без него будет сложно. Цена за услуги риелтора либо фиксированная, либо равна определенному проценту от стоимости продажи квартиры. Это тоже нужно учитывать.

4. Виды обязательного страхования:

• медицинское;

• социальное;

• пенсионное;

• имущественное;

• страхование автогражданской ответственности;

• страхование ответственности за причинение вреда при эксплуатации опасного производственного объекта;

• страхование пассажиров.

Нас интересует конкретно страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование приобретаемого имущества, которое включается в себя страхование на случай потери права собственности на имущество.