Как экономить на налогах, используя законные способы

Опытные предприниматели уже знают, что перед любой сделкой надо проверить своего поставщика и его права на товар. Действуют принцип должной осмотрительности и принцип «знай своего клиента». И любой здравомыслящий человек перед серьезной сделкой, а покупка квартиры для многих – сделка всей жизни, должен проверить самого продавца: основания возникновения его права собственности на квартиру, обременения и т. д. Однако часто покупатели либо не знают, либо не умеют этого делать. И большая ошибка надеяться на риелтора, поскольку зачастую их квалификация невысока.

Постараюсь осветить все возможные пункты для проверки.

Проверяем продавца

Паспорт продавца на действительность проверяем здесь: http://services.fms.gov.ru/.

Самого продавца на наличие исполнительных производств проверяем здесь: http://r16.fssprus.ru/iss/ip.

Желательно изучить профили в социальных сетях, если они есть. Если есть знакомые в МВД – нелишне будет проверить продавца на наличие судимости.

Также желательно проверить сайт районного суда по месту прописки продавца на наличие судебных дел с его участием.

Кроме того, стоит узнать ведет ли бизнес продавец, в каких фирмах он является учредителем или директором, платятся ли по этим компаниям налоги, есть ли суды, исполнительные производства. Идеально, если есть доступ к платному сервису «Контур Фокус», там все это наглядно видно.

Собранные данные позволят составить хотя бы примерное представление о продавце и его деловых качествах.

Дальше изучаем документы, непосредственно относящиеся к объекту недвижимости:

Правоустанавливающие документы на квартиру (дом, земельный участок). Это справка ЖСК о выплаченном пае, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, договор о пожизненном содержании с иждивенцем (рента), договор о долевом участии в строительстве и т. д. Эти документы указывают, откуда у продавца появилась собственность, которую он собирается продать. Стоит внимательно изучить эти документы. Возможно, проконсультироваться у юриста. Идеально, если продавец владеет квартирой или землей более 3 лет. В этом случае срок исковой давности истек и вероятность оспаривания его права собственности минимальна.

Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРП. Этот документ должен быть в наличии, а если его нет, то легко восстановить. По кадастровому номеру проверяем наличие обременений права собственности в Росреестре.

Кадастровый (технический) паспорт (план) на объект недвижимости. По нему изучаем, были ли проведены перепланировки в квартире, и если они были сделаны, то узаконены ли.

Выписка из домовой книги. Показывает, кто прописан в квартире – думаю, лишние пассажиры вам не нужны. Копия финансового лицевого счета покажет, есть ли долги по коммунальным платежам. Если в квартире индивидуальное отопление, стоит обратиться в Горгаз и узнать, есть ли задолженность за газ.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Показывает, имеются ли обременения права собственности, но только на момент выдачи. В некоторых случаях квартиры и земли покупают с обременением – сервитут либо ипотека, но лучше приобретать без них.

У продавца стоит запросить документы, подтверждающие его дееспособность: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если ваш продавец состоит на учете в психиатрической клинике, после сделки купли-продажи ваше право собственности может быть оспорено в суде.

Если среди собственников есть несовершеннолетние либо недееспособные, необходимо разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а также правоустанавливающие документы по объектам, приобретаемым в собственность таких лиц, в рамках исполнения условий разрешения на продажу квартиры органов опеки и попечительства.

Если продавец замужем или женат, то обязательно нотариально заверенное согласие супруга (и) продавца объекта недвижимости на совершение сделки. Сделку можно совершить и без согласия супруги/супруга, но он или она потом может оспорить сделку.

Нотариально заверенный отказ соседей или сособственников от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты/доли в праве собственности, с указанием цены и других условий сделки. Эти документы обязательны при покупке доли в квартире.

Если от имени продавца выступает его знакомый риелтор по нотариальной доверенности, то проверяем доверенность http://reestr-dover.ru/

Также, если вы покупаете недвижимость, попросите выписку из кредитной истории продавца.

Чтобы не потерять кровно заработанные, покупая автомобиль или недвижимость у продавца-физлица, теперь нужно запрашивать его кредитную историю (!).

Причина следующая – с 2015 года действует «Закон о банкротстве физлиц» №127-ФЗ от 01.10.2015. Согласно этому закону, если гражданин банкротится, все крупные сделки за 3 года до процедуры банкротства могут быть аннулированы.