Москва строящаяся. Градостроительство, протесты градозащитников и гражданское общество

Можно заподозрить, что на самом деле не коммерческое жилье является способом оплаты реновации, а, напротив, реновация была способом получения согласия общественности на масштабную программу редевелопмента [Воронов 2019]. Теперь, когда реновация, получившая более привлекательное название «Комплексное развитие территорий» (КРТ), стала национальной программой, эта версия представляется вполне правдоподобной. Если эту программу будут активно проводить в жизнь, что весьма вероятно, поскольку она является главным драйвером путинского национального проекта «Жилье и городская среда», КРТ принесет с собой еще более кардинальные преобразования, чем московская реновация: ведь оно не ограничивается хрущевками или ветхими зданиями [Велесевич 2020]. Чтобы освободить место для «комплексного развития», с лица земли могут быть стерты целые районы. Этот радикальный подход был не единственной альтернативой: например, одна петербургская архитектурная фирма выдвинула стратегию, предполагающую реконструкцию существующих сооружений и гораздо более избирательную застройку [Голубева и др. 2019]. Но такой подход обязательно должен будет в гораздо большей степени учитывать локальные особенности, включая, вероятно, местное общественное мнение.

Для полной реализации КРТ по всей стране существуют базовые ограничения. Экономика в целом стагнирует, а располагаемые личные доходы населения не растут уже восемь лет. По состоянию на 1 января 2021 года россияне в среднем тратили 11,7% своего дохода на выплаты по кредитам, установив, таким образом, новый рекорд [Кошкина 2021]. Как люди будут платить рыночную цену за миллионы новых квартир, которые предстоит продать, чтобы покрыть расходы на переселение жильцов снесенных домов? И опять же, откуда возьмутся эти покупатели жилья? Население России не растет; смертность превышала рождаемость практически ежегодно, а не только в «коронавирусном» 2020 году. Не прибудут новые покупатели и из-за рубежа. Как государственная политика, так и общественное мнение, включая Навального, выступают против увеличения притока мигрантов. Наконец, в России нет избытка сельского населения, за исключением Северо-Кавказского региона, жители которого в российских городах едва ли желаннее иностранцев.

Если финансирование КРТ должно зависеть от коммерческой недвижимости, ее покупатели прибудут из российских городов. Можно представить себе, что активные, состоятельные люди будут подниматься по городской иерархии, переселяясь в более крупные города, где благодаря КРТ создано качественное жилье и комфортабельные жилые районы. Но как быть с городами, находящимися внизу иерархии? До тех пор, пока КРТ полагается на частные инвестиции и коммерческое жилье, многие городские поселения, вероятно большинство, будут малоперспективными. В частности, что станет с моногородами? В этом отношении на помощь приходит путинский популизм, поскольку он предлагает программы поддержки моногородов, позволяющие его жителям оставаться на родине [Латухина 2020]. Государство не сможет финансировать КРТ по всей стране – разве только цены на нефть достигнут рекордного уровня и продержатся на нем много лет. Необходимо где-то брать приобретателей квартир, а это означает, что какие-то населенные пункты неизбежно опустеют. Данная проблема представляется неразрешимой, если только Кремль не наколдует новых покупателей жилья.

Однако в некоторых больших городах местные чиновники и застройщики найдут КРТ очень выгодным. Как объяснил недавно генеральный директор крупной екатеринбургской строительной фирмы, главное препятствие – это собственники квартир. «Нежелание одного собственника идти на контакт или его стремление запросить за свою собственность сумму, в разы превышающую рыночную, размывает сроки реализации проекта, вынуждает девелопера обращаться в суды, а иногда становится причиной для корректировки проекта и исключения из него территории, собственник которой не идет на контакт» [Луткова 2020].