Все о кредитах для населения

Закон разрешает любые сделки с комнатами в коммунальных квартирах, приватизированных в частную собственность. Однако получить кредит на приобретение комнаты в коммунальной квартире достаточно затруднительно. Заложенная недвижимость должна быть ликвидной, чтобы банк мог легко ее реализовать и удовлетворить свои требования из стоимости залога. Комнаты в коммунальной квартире к высоколиквидному классу недвижимости не относятся.

При покупке квартиры в новостройке выбор жилья ограничен объектами, на которые распространяется банковская ипотечная программа.

3. Условия передачи недвижимого имущества в ипотеку

Основные условия передачи недвижимого имущества в ипотеку оговариваются в договоре об ипотеке. Среди основных условий договора можно выделить нижеприведенные.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуются согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимы для ипотеки этого имущества. Любые действия, связанные с получением кредита и предоставлением недвижимого имущества в ипотеку, совершаемые одним из супругов, должны быть согласованы другим супругом. При этом, если супруги берут целевой кредит на приобретение жилья, квартира, приобретаемая по ипотеке, оформляется в совместную собственность супругов. Супруги выступают как созаемщики. В случае расторжения брака созаемщики несут солидарную ответственность, т. е. требования банка могут быть обращены как в полной мере, так и в части к любому из бывших супругов.

Заемщик может приобрести квартиру с помощью кредита в личную собственность без участия другого супруга в случае, если до заключения договора купли-продажи и ипотеки квартиры заемщиком заключен брачный договор с супругом / супругой, по которому имущество, приобретенное с помощью кредита на кого-либо из супругов, является личной собственностью супруга, на которого оно приобретено, и разделу не подлежит.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Сдавать в аренду объект залога можно только с согласия банка. При этом в случае получения такого согласия потребуется дополнительная страховка объекта залога. Договор аренды должен быть согласован с банком; Обязательное условие договора аренды – срок договора не более 1 года (с возможным последующим продлением договора аренды на срок не более года при каждом продлении).

Регистрация по местожительству в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, возможна без согласия банка только в отношении детей и супругов заемщика. В этом случае банк требует только последующего уведомления. Прописка третьих лиц и других родственников возможна только по предварительному согласованию с банком.

Согласно ст. 29 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4 декабря 2006 г.) залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости.

В соответствии со ст. 31 названного выше Закона при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.

Банк-залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке, не может быть отчуждено залогодателем другому лицу (путем продажи, дарения, обмена и т. д.) без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В случае, если залогодержателем разрешено отчуждение заложенного имущества, лицо, которое приобрело его, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Те же правила относятся и к правопреемству в порядке наследования.