А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Еще один важный критерий – это соседство с крупными офисными центрами и учебными заведениями. По студии в «Алтае» я знаю, какие невероятные преимущества это дает. Несмотря на относительную отдаленность от центра Москвы, в пешей доступности от него огромный телецентр «Останкино», в котором работают тысячи хорошо оплачиваемых специалистов. Есть остановка МЦК, которое быстро доставит вас в Москву-Сити с десятками тысяч рабочих мест в банках и IT-компаниях.

Впрочем, бывает, что множество преимуществ жилья перевешивает один большой минус в виде низкой транспортной доступности. Хороший пример – комплекс на улице Перерва, о которым мы говорили выше. Его пятиметровые потолки и наличие закрытой парковки перевесили отдаленность от метро.

Еще один пример – комплекс на улице Херсонской. Это достаточно глухое место между Севастопольским проспектом и Профсоюзной улицей. До ближайшей станции – метро Калужская – от него приходится добираться автобусом. Но район престижный, на соседней улице располагается комплекс офисов «Газпрома», неподалеку работает медицинский центр планирования материнства. Такое сосредоточение мест работы с высокими зарплатами для сотрудников самых разных специальностей – от офисных работников до медиков – делает место привлекательным для множества людей.

Такие преимущества легко перекрывают проблему удаленности от метро. Цена аренды студий в таких домах держится на уровне 45–60 тысяч рублей в месяц. В Москве таких вариантов много. Их просто необходимо уметь находить, правильно оценивая перспективы и спрос со стороны целевой аудитории.

Глава 7. Формула оценки арендного потенциала недвижимости по ее местоположению

За годы работы и разбора успешных кейсов у меня сложилась собственная система оценки арендного потенциала апартаментов. Этой формулой я пользуюсь каждый раз, когда надо принять решение о покупке. С удовольствием делюсь с читателями:

1. Не больше 10 минут пешком до станции метро.

2. Поблизости есть крупные бизнес-центры и/или высшие учебные заведения.

3. До центра Москвы – не больше 20 минут на метро, желательно – без пересадок.

4. В пешей доступности есть станция метро или МЦК.

Если при оценке объекта недвижимости вы ответили «да» хотя бы на три пункта из четырех – поздравляю! Такая недвижимость явно будет пользоваться повышенным спросом у арендаторов. Это значит, что сдать небольшую студию, соответствующую этим критериям, будет намного проще, чем «полноразмерную» квартиру в спальном районе на окраине Москвы.

Дизайн интерьера и его влияние на стоимость недвижимости

Хороший дизайн и продуманная планировка позволят не только быстро привлечь арендаторов, но и перейти на другой уровень цен. В одном и том же доме стоимость аренды аналогичных по метражу квартир может отличаться на 30–50 %. Но это вовсе не значит, что дешевое жилье уйдет быстрее. Гораздо чаще бывает наоборот, а секрет заключается в том, что дизайн попадает во вкусы и требования платежеспособной публики.

Одна из главных ошибок инвесторов – полагаться при создании интерьера на собственный вкус, не задумываясь о социальном портрете будущего арендатора. Например, самая платежеспособная аудитория сегодня – это молодые профессионалы, в том числе работающие в сферах IT и дизайна, хозяева малого бизнеса и популярные видеоблогеры.

Значительная часть их жизни проходит за стеклами небоскребов, в офисах крупных компаний, путешествиях по красивым местам. Чаще всего вкус этих людей радикально отличается от художественного видения инвесторов средних лет, рожденных при СССР.

30–40 лет назад в нашей стране просто отсутствовала профессия дизайнера жилых помещений. Советские граждане въезжали в квартиры с уже готовой казенной отделкой. Предметами мечтаний были дефицитный чешский унитаз и румынский гарнитур в гостиную. Неважно, подходил ли кафель по цвету к обоям и влезала ли громоздкая стенка в 15-метровую комнату. Главное – достать, а там уж как-нибудь затащим, разместим.

С развала СССР прошло больше 30 лет, но советский «стиль» до сих пор остается актуальным для многих людей. Российские инвесторы попросту вычеркивают из сметы статью «дизайн-проект», предпочитая самостоятельно подбирать цвета и материалы, светильники и текстиль, исходя из своего вкуса. Из этого получаются квартиры с дешевым ламинатом с нелепыми принтами, обоями в цветочек, мебелью из ДСП, светильниками и постерами из HOFF. Чистенько – и ладно, думают арендодатели. А потом удивляются, почему их объявления не срабатывают.

Нередко такое происходит в новостройках бизнес-класса. Инвестор делает бюджетный ремонт «под сдачу в аренду» в доме с хорошей локацией и красивой входной группой. Но даже при средней цене фотографии интерьера отсекают значительную часть платежеспособных клиентов. После месяцев простоя арендодатель еще больше снижает цену и окончательно попадает в слепую зону между целевыми аудиториями.