А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Помните историю, как я не могла забрать к себе в Санкт-Петербург свою кошку? Хозяйка уже после подписания договора поставила категорический запрет на проживание с животными, и я оказалась в психологически тяжелой ситуации. Кейли так и продолжала жить сначала у родственников, потом у моего сына, а мне лишь оставалось следить за ее жизнью по видеозвонкам родне. Долго это продолжаться не могло, и в итоге уже через два месяца я действительно не выдержала и сменила квартиру, перебравшись в новое место. Я выбирала не то, что мне нравилось с точки зрения интерьера, локации и цены, а то, что позволило воссоединиться с любимой кошкой. С арендованным жильем происходит примерно то же самое. Большинство владельцев боятся порчи имущества. Там, где на стенах – обои, а на полу – дешевый ламинат, действительно есть чего бояться. Но я такие моменты просчитываю на нулевом этапе, делая во всех своих студиях антивандальный ремонт.

Более того, в каждом проекте я предусматриваю кошачий лаз из коридора в санузел, чтобы кот мог легко попасть к своему лотку, не беспокоя хозяина. Такие мелочи производят сильное впечатление на владельцев домашних животных.

Когда они заселяются, мы договариваемся о том, что арендатор несет полную ответственность за порчу имущества. Зная, на что его любимец способен, он заранее должен предпринять все необходимые меры. Если собака любит царапать мягкую мебель, значит, нужно купить плотный чехол на диван. Если кот любит висеть на шторах, значит, нужно приготовиться к покупке новых штор.

При этом важное условие, которое я ставлю перед своими жильцами: компенсация разрушений должна происходить в первые десять дней после инцидента. Арендатор не должен откладывать решение проблемы до дня выселения, а сразу же сообщает мне о порче любого имущества.

У меня был случай, когда со второго этажа студии жилец уронил вниз что-то тяжелое и попал на стеклокерамическую варочную панель. Разумеется, она не выдержала удара и треснула. Я тут же скинула своему арендатору ссылку на интернет-магазин и прислала контакты мастера. Он купил панель, мастер ее тут же установил, так что работа заняла не больше дня и стоила всего 6 тысяч рублей.

Все эти условия мы обязательно прописываем в договоре. В него я включаю и штрафные санкции за умалчивание о порче имущества. Каждый месяц я имею право приехать, чтобы проверить состояние жилья. Все мои арендаторы относятся к этому с пониманием.

Именно такой подход позволяет жилью оставаться в порядке не год и не два, а гораздо дольше. К тому же, когда повреждение ремонтируется за счет виновника, жилец становится более дисциплинированным и аккуратным. Если проблемы не копятся, а тут же решаются, это уберегает вас от скандалов и взаимных претензий при выезде арендаторов.

Я уверена, что хозяева совершают большую ошибку, когда ленятся проверять состояние своего имущества или проявляют излишнюю деликатность, не желая лишний раз беспокоить жильцов. В итоге при выезде арендаторов они нередко приходят в настоящий ужас, подсчитывая расходы на восстановление.

Глава 9. Антивандальный ремонт

Антивандальный ремонт – это один из секретов высокой доходности арендной недвижимости. Ваши объекты будут оставаться в отличном состоянии не год и не два, а десятилетия. Потратив дополнительные деньги в самом начале, в будущем вы сэкономите гораздо больше на перекраске стен и замене напольных покрытий. Кроме того, это убережет вас от конфликтов с жильцами из-за домашних животных или неаккуратной эксплуатации помещения.

Стены и пол – самые сложные элементы с точки зрения ремонта и реставрации. При этом огрехи и дефекты сразу бросаются в глаза, визуально удешевляя интерьер. Ниже я расскажу о худших и лучших решениях, которые мы можете использовать в своей недвижимости. Начнем со стен.

Ошибка 1. Штукатурка под краску.

Практически все ремонты от застройщика – это отштукатуренные стены под краску. Казалось бы, оптимальный вариант, ведь большинство арендаторов вполне устраивают белые стены. Если этот цвет не понравится, несложно перекрасить его в любой другой.

При этом качество ремонта от застройщика, как правило, очень низкое. Первое, что бросается в глаза покупателям и арендаторам, – это плохое выравнивание стен. Чтобы уложиться в бизнес-план объекта стоимостью в три-пять миллионов рублей, застройщики экономят не только на материалах, но и на строительных бригадах.

В итоге в квартирах нарушается геометрия, стыки выглядят неряшливо, а микротрещины в штукатурке вскоре начинают стремительно расползаться. Какую бы дорогую краску ни выбрал дизайнер, она не сможет компенсировать низкое качество работы штукатура.