Город в деталях. Как по-настоящему устроен современный мегаполис

В 1783 году Париж ввел ограничение на высоту зданий – 20 метров, но с важной оговоркой: это расстояние до линии карниза, а не до верха крыши. Исторически сложилось, что парижские здания были узкими, но высокими и глубокими. На первом этаже обычно располагался какой-нибудь магазин, над ним проживал владелец, а выше находились этажи для жильцов. Верхний этаж часто использовался в качестве кладовой, но с ростом населения эта недвижимость стала слишком ценной. Домовладельцы, стремившиеся оптимизировать жилое пространство, ответили на новый закон возведением крыш мансардного типа: получился дополнительный этаж, расположенный выше допустимого уровня, который можно было сдавать в аренду. Позднее налоги, которые стали взимать по числу окон, снизили финансовые выгоды от этой стратегии, но не положили конец стилю.

Аналогичные ограничения в других городах вывели мансардную крышу за пределы Парижа. В 1916 году в Нью-Йорке был принят закон о зонировании, накладывавший ограничения на строительство крупных зданий, мешавших свету и воздуху попадать на улицы[60]. Мансардные крыши оказались изящным способом соблюдать эти правила. Пока одни проектировщики создавали высотки из сужающихся блоков, чтобы соблюсти требования законодательства, другие отодвигали верх здания от улицы с помощью колоссальных многоэтажных мансардных крыш. Сегодня французские крыши можно найти по всей планете: некоторые были построены, чтобы соблюсти нормативы (или обойти их), а некоторые – просто потому, что красиво выглядят.

От небес до ада

Границы собственности

Еще в XIII веке был сформулирован принцип, отражающий юридические представления о владении собственностью: Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos. В переводе – «Тот, кто владеет землей, владеет и пространством над ней и под ней, от небес до ада». Идея интуитивно понятна: здесь утверждается, что землевладельцы обладают не только участком земли, но и бесконечной вертикальной колонной пространства, простирающейся выше и ниже поверхности. Этот принцип вполне работал до появления метро, авиаперелетов и высотных зданий, но рост городов и новые технологии усложнили ситуацию. От принципа «от небес до ада» (часто сокращаемого до слов ad coelum – «до небес») отказались через столетия после его появления.

Когда в 1783 году в небо поднялся первый воздушный шар, люди начали понимать, что по основанным на ad coelum законам, если воздушный путешественник пролетит над чьей-то территорией, это будет считаться нарушением границы владений. Когда в США начала развиваться авиация, правительство ограничило ad coelum законодательными актами, установившими права самолетов – например, Законом об авиапочте 1925 года и Законом о коммерческих авиаперевозках 1926 года.

В течение последующих десятилетий стала закрепляться идея, что воздушное пространство является «дорогой общего пользования». В 1946 году дело «Соединенные Штаты против Косби»

помогло положить конец самой идее владения неограниченным воздушным пространством. Проблема фермера Томаса Ли Косби заключалась в том, что его цыплята буквально пугались до смерти из-за низко пролетавших военных самолетов. Поэтому он подал в суд на правительство. Верховный суд заключил, что правительство не может требовать прав на воздушное пространство ниже определенной высоты, но при этом в постановлении четко указывалось, что принципу ad coelum «нет места в современном мире». Косби получил компенсацию за полеты, которые проходили над его собственностью на высоте ниже 365 футов (примерно 111 метров).

Если спуститься на землю (и под землю), то нужно сказать, что аналогичному изменению подверглась и «адская» часть принципа ad coelum, причем здесь все менялось в зависимости от глубины. Различные законы и постановления указывали, что достаточно глубокие канализационные коллекторы, линии метро, дренажные тоннели и коллайдеры для элементарных частиц не нарушают права владельцев наземных участков. Права на разработку недр и воду еще больше осложняют концепцию ad infernos: