Инвестиции в недвижимость от А до Я

По большому счету, все эти два с половиной абзаца и одна диаграмма нужны были только для того, чтобы теперь перед вами предстала простая, как стратегия ежа, система выбора правильной для конкретного инвестора собственной ниши и подходящей именно ему инвестиционной стратегии. Ниже – более детализированная схема, которую можно использовать на практике. И теперь вы понимаете, что взята она не с потолка. Естественно, тут тоже набор из трех кругов. Только наполнение их немножко иное.

Рис. 4.2. Концепция выбора ниши и стратегии для инвестиций в недвижимость.

Два круга внизу отражают все, что связано с личностью инвестора.

• Р – это все ваши ресурсы. Они не сводятся только к деньгам. Помимо финансового капитала, важен и капитал социальный. Это компетенции, навыки, связи, репутация, профиль риска, кредитный рейтинг и даже здоровье, ведь инвестиции в недвижимость – марафон, в котором надо быть в хорошей форме по самым разным параметрам.

• Ж – это, как и у Джима Коллинза, ваши желания, источник вдохновения и мотивации. То, что вас действительно волнует. Что влечет в инвестициях, помимо стремления поднять тучу денег. То, что будет вас поддерживать на длинной дистанции, помогая переживать трудности и неудачи, неизбежные в любом деле.

Круг наверху – это внешние факторы, которые ограничивают и отчасти направляют инвестора.

• В – это возможности рынка недвижимости, доступные с точки зрения финансов и географии. Хотя сегодня вполне возможно купить жилье даже в соседнем государстве, не покидая пределов своего населенного пункта, все же не стоит в основу своей концепции успеха класть покупку студии на Манхэттене, если вы – госслужащий в России. А использовать ипотеку и другие виды кредитов для расширения пространства выбора инвестиционных вариантов надо с осторожностью (об этом поговорим в других главах книги).

<p>4.2. Развилки и ловушки выбора</p>

Предыдущий раздел не предлагает догм. Он всего лишь призван упростить и структурировать процесс выбора, но простоту и структурность любят не все. В конце концов, можно действовать интуитивно, без оглядки на схемы и алгоритмы. Можно, имея деньги, просто выбрать объект – и к черту все концепции. Может ли такой подход сработать? Да. А почему нет? Есть ведь люди, которым и в лотерее везет.

Правда, результатом интуитивного выбора, скорее всего, станет одна из двух самых известных и простых стратегий инвестирования в жилую недвижимость. Либо «покупка для аренды», либо «инвестиция на стадии котлована – продажа на ключах». Однако нельзя исключить и того, что, расчертив схемы и перебрав варианты, вы также остановитесь на одной из них. Разница в том, что в случае с осознанным выбором ваша мотивация оставаться в бизнесе, скорее всего, будет выше, а сам отбор объектов под стратегию станет эффективнее. При этом оценить и сравнить результаты двух подходов можно будет только через годы: ведь, как мы помним, инвестиции в недвижимость – это надолго.

И вот еще аргумент в давнем споре интуиция vs системность. Интуитивные решения принимаются тоже на основе информации. Только чаще всего не особо полной и вдобавок эмоционально искаженной. Допустим, посмотрел человек несколько роликов на YouTube или прочел яркую книгу-мотиватор по инвестициям в недвижимость – и загорелся: «Хочу так же. Может он это «так же» повторить у себя и для себя? Да. Но устроит ли его такой результат? Не факт. Когда в голове идеальная картина мира, любое столкновение лоб в лоб с реальностью может не только обескуражить, но и разбить – морально и психологически. Вот история из жизни. Один мой знакомый мечтал попасть на работу в ту самую компанию, у которой «Мечты сбываются». Мол, платят там хорошо. Но ведь недаром говорят: «Бойтесь своих желаний». Однажды его мечта действительно сбылась. Но уже через полгода работы на хорошей должности с неслабым окладом, соцпакетом и прочими бонусами, он понял, как сильно ошибся. Работа оказалась ненормированной, коллектив – ленивым, начальник – самодуром, а внешний лоск и блеск – обычной мишурой. Никаких денег, в общем, не сто́ит. Такой вот пример «успешного» достижения цели, поставленной не из рациональных соображений, а на основе эмоций и интуиции.

Словом, я предлагаю алгоритмизировать выбор нулевого цикла с рациональных позиций. Это необходимо сделать еще до того, как приступать к выбору объекта недвижимости и стратегии работы с ним. Можно выделить несколько развилок, которые влияют на окончательное решение инвестора.

4.2.1. ТИП НЕДВИЖИМОСТИ

Напомню, что российское законодательство делит недвижимость на три больших категории: а) землю, б) ее недра и леса, в) постройки.