Инвестиции в недвижимость от А до Я

Вкладываться в земельные участки советовал еще неудачливый старатель, но прекрасный писатель Марк Твен. Его инвестиционная рекомендация и сейчас не утратила актуальности, но она заслуживает отдельной большой книги. Мы недвижимость будем далее рассматриваться в более скромном формате – как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также объекты незавершенного строительства. И даже в таком суженном, словно коридор в малогабаритной квартире, толковании кроется масса инвестиционных возможностей на любой вкус и кошелек.

Традиционно всю недвижимость делят на три типа: жилую, коммерческую и производственную. Последняя, на мой взгляд, более интересна не столько инвестору, сколько предпринимателю: если уж покупать пилораму или цех, то для выпуска продукции, а не для сдачи в аренду. Таким образом, для инвестирования остаются две огромных ниши – жилые помещения и коммерческая недвижимость.

По большому счету, главный выбор на этой развилке – категория клиентов, с которой вам комфортнее взаимодействовать: обычные люди, либо юридические лица. Конечно, жилье, машиноместа и гаражи пользуются спросом не только у частных лиц, но и фирм или ИП[36]

. Однако в случае с офисами, складами и торговыми площадями ваша клиентская аудитория сомнений не вызывает.

Типология недвижимости с точки зрения инвестора

Примечание

.

В2В (от англ. business-to-business, т. е. «бизнес для бизнеса») – сегмент предпринимательской деятельности по выпуску товаров и оказанию услуг другим бизнесам.

В2С (от англ. business-to-consumer, т. е. «бизнес для потребителя») – сегмент предпринимательской деятельности, где товары и услуги предлагаются и продаются напрямую конечному потребителю.

Еще один критерий – и снова из разряда внутренних мотивов: к чему, к какому виду сервисов «лежит душа». Хочется ли обеспечивать людям крышу над головой, пусть и временную, либо интереснее помогать бизнесменам с рабочими местами для персонала, либо же решать проблемы клиентов с хранением и защитой их имущества. Словом, надо внимательно прислушаться к себе: что больше отзывается внутри, помимо желания делать деньги. А вот бюджет в этой развилке не должен быть в числе главных определяющих факторов. Скорее, он служит ограничителем собственных бизнес-фантазий.

4.2.2. ТИП РЫНКА ДЛЯ ПОКУПКИ

На этой развилке каждый инвестор в недвижимость оказывается перед новой дилеммой: что выбрать – вторичный рынок или первичный? Можно купить готовую недвижимость, а можно, образно говоря, приобрести обещание застройщика и, дождавшись сдачи дома, оформить законное право собственности. Эти варианты предполагают разные типы сделок и уровни риска.

На вторичном рынке, особенно если речь о жилье, главный риск – заключить договор не с тем парнем. Фактов явного мошенничества, когда квартиры продаются по фальшивым документам или по левым доверенностям от недееспособных лиц, сегодня намного меньше, чем было 20–30 лет назад. Но все же грамотный юрист назовет не менее сотни рисков, когда покупатель вместе с вторичным жильем приобретает долгие хлопоты, несет дополнительные траты, а в некоторых случаях остается и без денег, и без собственности.

Впрочем, есть и хорошая новость: тот же грамотный юрист в рамках услуги по сопровождению сделки поможет избежать этого кошмара с вероятностью в 99 %. На оставшийся 1 % страховщик предложит услугу «Страхование титула» или защиту от риска утратить право собственности. И хотя на вторичном рынке теоретически могут быть оспорены две трети сделок, на практике до суда доходят не более 5–7 % спорных случаев. Причем далеко не всегда судьи идут на поводу у недобросовестных продавцов – силы сторон в этой борьбе примерно равны.

В свою очередь, на первичном рынке главный риск лежит вне зоны действия права. Он связан с непредсказуемостью производственных и социально-экономических процессов. Сколь бы ни были совершенны технологии строительства, никто не застрахован от сюрпризов. Добавим к этому так называемый человеческий фактор. И про кризисы в российской экономике, наверное, никому напоминать не надо. Поэтому на первичном рынке есть немалый риск, что девелопер превысит обещанные сроки строительства. И хотя боˊльшая часть задержек не слишком критична – в трех четвертях случаев они не превышают шести-девяти месяцев, – около 0,5–1 % покупателей на первичном рынке жилья ежегодно пополняет ряды обманутых дольщиков. Чаще всего это происходит из-за банкротства застройщика.

Наконец, даже вовремя законченный жилой дом или офисный центр может иметь строительные дефекты, устранение которых потребует времени и денег. К сожалению, от этих рисков полностью застраховаться не поможет ни юрист, ни строительный эксперт. Многое зависит от везения инвестора. И значит, вам имеет смысл обдумать для себя, насколько окупает эти риски дисконт в 20–30 % к ценам на вторичке.