Инвестиции в недвижимость от А до Я

На первичном рынке нежилой недвижимости, где нормативное регулирование[37] и контроль государства слабее, порог входа, как и цена ошибки, кратно выше. Там подобные риски могут не иметь значения разве что для инвестора, который работает по одной из арбитражных стратегий, – при условии, что он вовремя переложит их на покупателя.

4.2.3. ТИП ЛОКАЦИИ

Возможно, вы знаете «Правило трех М» в отношении выбора объекта недвижимости – это «Место, Место и еще раз Место». В оригинале это звучит: «Location, Location and Location». Но есть более широкая точка зрения: в каком городе, регионе, стране покупать недвижимость? Сотни тысяч россиян владеют зарубежными недвижимыми активами. Для многих это инвестиция. Нередко ключевым фактором для них выступает возможность получить вид на жительство в другом государстве. Еще больше жителей, например, Крайнего Севера имеют квартиры в Москве, Питере и других городах-миллионниках, а множество москвичей покупают недвижимость в Геленджике и Сочи.

Плюсы и минусы есть у каждого варианта. Свой регион, а тем более населенный пункт, предполагает простоту обслуживания и контроля при сдаче в аренду. Среди минусов – ограниченное количество вариантов или необходимость более солидного бюджета для увеличения их числа. При инвестировании в другом регионе эти плюсы и минусы могут меняться местами. Например, мои московские знакомые вложились в квартиру в Калининграде. В 2022 году они внезапно обнаружили, что регулярные полеты туда и обратно стали отнимать намного больше времени и денег. Инвестиционная составляющая изначально привлекательного проекта начала трещать по швам. Но и совет вкладываться только в своем регионе может подойти далеко не всем: например, жители Норильска и Тюмени вполне рационально стремятся приобретать объекты в столицах или курортных городах. Цены на авиабилеты их не смущают, потому что подобные вложения воспринимаются в первую очередь как пенсионный актив.

Зарубежная недвижимость будет интересна прежде всего тем, кто чувствует потребность в «запасном аэродроме». Либо тем, кто связывает свои планы на 20–30 лет вперед с релокацией за рубеж. Мысль о пенсии в своем европейском домике на берегу теплого моря многих согревает. В России за последнее время в число мотивов неожиданно вошли весьма специальные «операционные риски». Их оценка сугубо индивидуальна, но целесообразно заранее проанализировать такой вариант, чтобы в будущем не корить себя.

При этом нельзя не учитывать ряд неприятных сюрпризов, которые стали актуальны в последние несколько лет. В пандемийные 2020–2021 годы российские собственники недвижимости за рубежом столкнулись с кучей проблем: закрытые границы, сложности со сдачей в аренду и обслуживанием, рост коммунальных платежей и налогов. Недавно к ним добавились финансовые и визовые трудности: усложнились логистика и правила денежных расчетов, появились риски правового характера, возникла полная неопределенность относительно дальнейшего развития ситуации.

<p>4.3. Финансовая сторона вопроса</p>

На первый взгляд, здесь все просто. Нужно решить: покупаем «на чужие» или «только на свои» – и в зависимости от выбранного ответа оцениваем или собственные финансовые ресурсы, или возможность привлечения кредита от банка – это наша исходная точка. Затем определяем бюджет будущей покупки, после чего бежим на рынок недвижимости, чтобы подобрать доступные варианты.

Но недаром народная мудрость говорит: «Поспешишь – людей насмешишь». Поэтому выдыхаем и начинаем считать да размышлять. Многие люди по разным причинам против кредитов: берешь чужие деньги и на время, а отдаешь свои и навсегда, еще и с процентами. Но верно и то, что банковский кредит, как финансовый рычаг, резко увеличивает возможности бизнеса. Посмотрите на корпоративную отчетность – большинство компаний в долгах, как в шелках. Но их боссы не только не переживают, как отдавать займы, а еще и всячески изыскивают возможности для привлечения новых ресурсов у кредиторов. Да и малые предприниматели регулярно просят: «Смягчите условия кредитования! Дайте нам больше заемных денег!» А ведь мы, смею снова напомнить, хотим не просто покупать недвижимость, но строить бизнес на ее основе. Так почему бы и нам не поступать как настоящие бизнесмены?

Привлечение кредита для покупки недвижимости, в которую мы планируем инвестировать долгосрочно, будет выгодным, если:

• Ваши деньги уже инвестированы в активы, доходность которых выше ставки по кредиту с учетом дополнительных платежей типа страховки, налогов и налоговых льгот (подробнее об этом читайте в главе 6).

• Предполагаемая рента позволяет покрыть либо весь платеж по кредиту (идеальный случай), либо его процентную часть (минимальное условие).

• Вы нашли привлекательный с точки зрения цены объект, потенциал удорожания которого явно превышает сумму процентов по кредиту за тот же срок: например, у продавца есть причины продать недвижимость с дисконтом к рынку.

• Кредит позволяет масштабировать бизнес на старте, например, вместо одной квартиры-студии купить три.