Инвестиции в недвижимость от А до Я

• Использование «кэша» для полной оплаты создаст больше сложностей, чем выгод: правило действует в первую очередь при покупке недвижимости за рубежом, где есть строгие процедуры проверки чистоты происхождения денег покупателя, в этом случае ипотека вполне может быть удачным промежуточным решением.

Заемные средства – это не только ипотечный или потребительский кредит. Деньги можно занять у родных или друзей, а иногда и у самого продавца. Для этого существуют программы отсрочки платежа или рассрочки. В России они не редкость, особенно если речь идет о первичном рынке недвижимости. По сути, это ведь также заем, причем иногда беспроцентный.

На Западе популярно правило: самый первый источник денег для начинающего бизнесмена – три F – family, friends, fools (друзья, семья и дураки). Стоит ли пренебрегать этими возможностями? Вопрос риторический. Но помните, что кредит доступен не всем и не всегда[38], а риск испортить отношения с друзьями и родными может перевесить все соображения выгоды.

При анализе финансовой стороны сделки надо учесть моменты вроде бы очевидные, но часто упускаемые из виду.

• Останется ли у вас после покупки недвижимости подушка финансовой безопасности – ликвидные сбережения, которых хватит на три-шесть месяцев жизни при текущем уровне расходов.

• Если привлекаются кредитные ресурсы, хватит ли вашей подушки, чтобы покрыть при необходимости и обычные расходы, и платежи по кредиту.

• Насколько для вас комфортен ежемесячный платеж по кредиту? Обычно считается, что финансовый дискомфорт возникает, когда отдавать банку приходится больше 30 % дохода, тогда как 50 % – это критический предел. Но подобное эмпирическое правило сформулировано для среднестатистического заемщика, а в вашем случае может статься, что будет тяжело отдавать даже четверть дохода, либо же, напротив, оставшихся 35–40 % хватит на вполне комфортную жизнь.

• Каков ваш план действий на случай крупных непредвиденных расходов, например из-за внезапных проблем со здоровьем или потери источников дохода.

• Насколько инвестиции в недвижимость коррелируют с другими вашими жизненными планами и целями, или, иными словами, чем вы будете готовы пожертвовать, если этого потребуют обстоятельства.

Ответы на эти и другие вопросы необходимо найти заранее. Если вы не волк-одиночка, обязательно обсудите их с партнером по жизни и придите к согласию. После этого у вас должна появиться собственная «концепция ежа», которая будет включать в себя три ключевых решения:

• Устраивающая именно вас базовая бизнес-модель или стратегия.

• Подходящая под вашу ситуацию финансовая схема покупки или аренды объекта.

• Вытекающие из первых двух пунктов параметры приобретаемой недвижимости.

Возможно, вам потребуется несколько итераций, чтобы совместить все это в рамках единой концепции и получить тот самый «золотой треугольник» на пересечении трех кругов, изображенных на схеме в начале этой главы. Помните, что ваши приоритеты и ресурсы, а также рыночные возможности и ограничения, могут быть подвижными.

Ваше финальное решение в общих чертах может выглядеть так: «Моя стратегия инвестиций в недвижимость – приобрести рентное жилье для последующей сдачи в аренду физическим лицам. Мой инвестиционный план – купить готовую и не требующую ремонта квартиру-студию в своем городе с потенциальной рентой в XXX рублей и ценой не выше YYY. Мой финансовый план – ипотека с первым взносом в размере 50 % из личных сбережений, что позволит покрывать ежемесячные платежи рентой». Сформулировав концепцию, переходите к поиску и выбору объекта.

<p>Глава 5</p><p>Стадия котлована</p>

Они копали котлован, они копали!

Давили грязь, давали план – не уступали.

Красавец рядом, дом, растет на загляденье,

А котлован все вниз идет тож в предвкушеньи.

найдено в Сети, автор неизвестен

Как на стройке, так и в инвестициях успех или неудача проекта зачастую предопределяются просчетами на самых ранних стадиях. Незначительная ошибка в планировании – образно говоря, «на котловане» – впоследствии может обойтись очень дорого. И не факт, что ее в принципе удастся исправить. Опытные инвесторы точно знают: чтобы получить среднюю рыночную доходность за 20 лет, вам может потребоваться терпение на два десятилетия вперед.

Например, многие американцы, вложившиеся в доткомы[39] в конце 1990-х, смогли отбить свои вложения с учетом инфляции только к началу 2020-х годов. Такова цена ошибки выбора на фондовом рынке, где сделки быстрее, затраты ниже, ликвидность выше, а изначальные промахи иногда удается исправить за счет усреднения[40] по портфелю.