Инвестиции в недвижимость от А до Я

При инвестировании в недвижимость усредняться еще сложнее из-за инертности рынка. К тому же, чтобы «усреднить» стоимость портфеля квартир в Москве или Питере, нужен внушительный капитал. И наверняка большинство людей предпочли бы получать не среднюю по рынку доходность на уровне банковского депозита, а намного больше. Для этого придется искать лучшие сделки из возможных, покупать не средние, а первоклассные объекты.

Охота за ними сопровождается жесткой конкуренцией, требует быстрой реакции, высокой гибкости и ясного целеполагания. Но игра стоит свеч.

<p>5.1. Куда копать?</p>

Какие же сделки на рынке недвижимости можно причислить к первоклассным? Многие считают, что покупку объекта ниже рыночной цены. Но есть несколько важных нюансов.

Во-первых, термин «рыночная цена» актуален только для однородных и стандартизованных объектов. Килограмм клубники на базаре на одном прилавке ничем не отличается от предложения того же объема ягод той же спелости, сорта, размера на другом. То есть о рыночной цене клубники в базарный день может идти речь, но и то в сезон тепличная израильская дешевле грунтовой краснодарской.

Однако в двух соседних типовых панельных домах квартиры с тем же метражом, числом комнат и планировкой легко могут отличаться в цене на 5–10 %. На это влияет масса мелких деталей. Средняя по району цена квадратного метра служит, как правило, лишь примерным ориентиром. К тому же продавцы, выставляя заведомо низкий ценник, вряд ли делают это просто так. В таких случаях рано благодарить судьбу за удачу – лучше поискать подводные камни столь «щедрого» предложения.

Второй нюанс заключается в том, что нет четкого критерия, на сколько процентов или рублей ниже среднерыночной должна быть цена первоклассной сделки. Ответ зависит от класса жилья, города, актуального состояния рынка. Чтобы не углубляться в детали, дам примерный ориентир. В Москве на сбалансированном[41] рынке хорошим можно считать дисконт в 4–6 % для жилья эконом-класса, 8–10 % – для комфорт- или бизнес-класса, от 10–15 % – для элитного жилья. И это без учета дополнительных скидок на первый и последний этажи, «убитое» состояние объекта и прочие пожиратели стоимости.

Наконец, последний нюанс связан с тем, что для инвестора в недвижимость первоклассность потенциального объекта определяется не только его ценовыми характеристиками, но и тем, насколько он подходит для вашего инвестиционного плана. Сказанное не означает, что цена вовсе не имеет значения. Но она должна учитываться в совокупности с другими факторами, которые характеризуют конкретный объект.

Предположу, что этот замечательный вывод, отлитый в граните, заставил вас задуматься: «Окей, эти рассуждения превосходны, но как именно следует учитывать всю эту чертову совокупность факторов, чтобы в обычном объявлении о продаже, ничем особенно не отличающемся от всех других, разглядеть первоклассную сделку? На что по-настоящему важно обращать внимание?»

Упс! Настало время оторваться от просмотра «домкликов»[42] и прочих «цианов»[43]

. Сделаем шаг назад – к инвестиционной стратегии. Для успешного инвестирования на совокупность факторов, от которых зависит интегральная оценка объекта, необходимо уметь смотреть глазами потенциальных клиентов – покупателей или арендаторов. Что для них будет иметь наивысшую ценность в объекте?

Печка, от которой можно плясать в поисках ответа, отчасти задана выбранной стратегией и соответствующим ей инвестпланом. Если стратегия заключается в покупке жилья на вторичном рынке для последующей сдачи в аренду или наем[44], а план предусматривает покупку квартиры-студии, круг клиентов будет одним. Если ваш план основывается на покупке «двушки» в жилом комплексе бизнес-класса, портрет потенциальных съемщиков окажется совсем другим. Разница в их предпочтениях будет весьма ощутимой. Студии, как правило, снимают люди одинокие и молодые, а многокомнатные квартиры – зрелые и семейные. Для первых приоритетами могут быть транспортная доступность, близость к фитнес-клубам и торгово-развлекательным центрам, а для вторых – наличие парковочных мест, удобный выезд на магистраль, охраняемая территория, развитая детская инфраструктура в виде садов, школ, досуговых и спортивных клубов, поликлиник. Это всего лишь один пример того, насколько могут различаться критерии оценки объекта в зависимости от виˊденья «своего клиента»[45].