Инвестиции в недвижимость от А до Я

В то же время составление портрета клиента на данном этапе, еще до начала поисков, – работа больше творческая, чем аналитическая. Многое здесь принадлежит интуиции и опыту. И еще – это улица с двусторонним движением. Вполне возможно, что в процессе размышлений вы решите скорректировать свой инвестиционный план. Например, с молодой семейной пары переориентируетесь на одиночек с высокими доходами и в пределах того же бюджета будете выбирать уже не двухкомнатную квартиру в старой панельке на окраине, а современную студию в престижном ЖК поближе к центру. Или, наоборот, сочтете, что приоритетный именно для вас клиент – не молодой и востребованный профессионал из породы «перекати-поле», а семья пусть и скромного достатка, но с устойчивыми и долгосрочными планами.

<p>5.2. Как копать?</p>

К этому моменту вы уже должны выделить критерии оценки недвижимости, которые подходят именно для вашего инвестиционного плана, поскольку они являются основой будущего бизнеса. Кроме того, должна быть и система самих оценок по каждому из критериев, от простейшего «да – нет» до шкалы в баллах, например, от одного до пяти, как в школе. Такой набор удобно группировать по пяти пунктам. Скажем, для инвестиций в городское жилье на вторичном рынке эти группы могут выглядеть следующим образом: район, локация, здание, объект, продавец.

5.2.1. РАЙОН

1. Удаленность от центра

Исторически города России развивались по схеме концентрических колец: «Кремль – посады – усадьбы и слободы». Даже Петр I ничего не смог с этим поделать. Как ни пытался первый российский император выстроить столицу по западным лекалам, расчертив город на прямоугольные кварталы, традиции взяли свое. Нынешний Санкт-Петербург протянулся огромной дугой вдоль Финского залива, внутри которой угадываются привычные схемы распределения зон. Такое историческое наследие предопределяет в основном центростремительное зонирование современных городов и укоренившийся стереотип: чем ближе к центру, тем престижнее. Оно также задает и категорию потенциальных клиентов, и базовую цену недвижимости.

2. Транспортная доступность

На первый взгляд, чем ближе к центру, тем проще с транспортом, ибо «все дороги ведут в Кремль». И оттуда много куда можно дойти просто пешком. Но это верно лишь отчасти. Самые глухие автомобильные пробки обычно образуются именно в центре. Они тормозят и наземный общественный транспорт. Но не все районы и микрорайоны одинаковы с точки зрения транспортной доступности. Это касается и центра, и городских окраин. Например, с одной стороны, в Москве даже внутри Садового кольца есть локации, откуда до метро – километра полтора пешком. С другой стороны, если в окраинное Орехово метрополитен дотянули еще в середине 1980-х, то в расположенное неподалеку Бирюлево Восточное метростроевцы зайдут только в 2027 году.

3. Насыщенность инфраструктурой

Со стороны часто кажется, что социальная и культурная среда – это больше про центр, а не про окраины. Но именно в центральных районах сплошь и рядом остро стоит вопрос с парковками, прогулочными зонами, детскими садами и школами, фитнес-клубами, а иной раз и продуктовыми супермаркетами. Однако музеи, театры и бутики в центральных районах действительно доступнее. На этот пункт нужно смотреть глазами потенциального клиента: насколько именно для него критичны такие перекосы.

4. Сложившаяся репутация

Не все районы, даже географически близкие, одинаково комфортны для жизни. У каждого из них свой бэкграунд, который нельзя не учитывать. Например, для Москвы есть такая «народная карта», которая иллюстрирует эту разницу лучше тысячи слов.

Действительно, Восток и Юго-Восток столицы отличаются худшей экологией, а потому и дешевизной жилья. Юг исторически был огромной промзоной с крупными заводами – ЗиЛ, АЗЛК, ГПЗ-1 и другими. Теперь же это московская Мекка для гостей из южных регионов. На экологически чистый Запад и Юго-Запад стремилась попасть управленческая и научная элита, а в спальной дуге от Северо-Запада до Северо-Востока селились те, кому не хватало ресурсов на что-то более достойное. Аналогичное неформальное зонирование существует и в других городах. Разобраться в нем лучше заранее, например, исследовав местные форумы и паблики или, на худой конец, опросив локальных риелторов.

Рис. 5.1. Народное зонирование Москвы.

5. Перспективы бизнеса на недвижимости