Инвестиции в недвижимость от А до Я

Этот пункт связан, как правило, с планами властей по модернизации дорожной сети и общественного транспорта, строительству и реновации жилья, поддержке местного бизнеса, ремонту коммунальной инфраструктуры. Подобного рода муниципальные программы способны повлиять на ставку аренды или найма и цену метра в перспективе. Узнать о них можно из публикаций на порталах местных администраций, а также из материалов общественных слушаний по проектам генпланов и застройки территорий. Обсуждения в социальных сетях и на форумах также могут оказаться в этом смысле полезными: слухами земля полнится.

Сюда же входит информация по «доходности аренды» и росту цен на квадратный метр жилья в том или ином районе. Получить эти сведения можно двумя путями: либо обратиться к сайтам-индикаторам[46] и публикациям крупных агентств недвижимости, либо собрать их самостоятельно. Первый вариант подходит инвесторам в столице и крупных городах России, второй – всем, так как он более точный и предметный.

Во втором случае придется проверить базы риелторов и частные объявления, собирая статистику по ценам на жилье в интересующей вас локации, а также по ставкам сдачи. Это позволит прикинуть потенциальную рентную доходность. Ее можно посчитать как средний размер годовой ренты для выбранного типа жилья, поделенный на среднюю цену объекта предпочтительного типа.

Если ваша стратегия из числа арбитражных, ориентируйтесь на разницу в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынком, либо между новым и старым жильем в избранном районе. Но точность прогноза заметно снижается при небольшом объеме рынка.

5.2.2. ЛОКАЦИЯ

Ценность недвижимости при прочих равных определяется местоположением вашего объекта. Это значит, что локация оценивается, во-первых, в комплексе: даже самое лучшее расположение жилья или офиса не сможет окупить инвестицию в депрессивном регионе. Во-вторых, на нее надо смотреть с точки зрения потенциального арендатора или покупателя. Насколько для него важно наличие или отсутствие детсадов, школ, клубов, парков, торгово-развлекательных центров и прочих объектов в шаговой доступности. Что для него может стать «якорем» в выбранном вами микрорайоне, а что будет доводом против? Такой фокус на клиенте поможет сформировать реалистичный список инфраструктурных и других объектов поблизости для точной оценки плюсов и минусов той или иной локации.

В то же время есть относительно универсальные принципы. Большинство людей в качестве жилья предпочтут дом в тихом месте, а не тот, который выходит окнами на шумную магистраль. Небольшие продовольственные магазины в пешеходной доступности будут плюсом почти для всех, а вот наличие гипермаркета или промзоны окажется скорее минусом. Исключение составляют посуточные съемщики, для которых и вокзал поблизости – это плюс.

С точки зрения бизнеса первый этаж в доме на улице с оживленным трафиком – прекрасный выбор. Да и офис в бывшем заводском здании не оттолкнет предпринимателя, если есть удобный подъезд для автомобиля и остановка общественного транспорта неподалеку: хороший бизнесмен, как правило, думает и о нуждах наемных работников.

5.2.3. ЗДАНИЕ

Если говорить о покупке готового жилья, то, помимо локации, для инвестора важны еще несколько факторов.

1. Возраст и тип здания

Если речь не идет об историческом центре, здания конца 1960-х годов и старше, как правило, не выглядят инвестиционно привлекательными. Даже после капитального ремонта, который сегодня муниципальные власти делают скорее для освоения средств и латания совсем уж зияющих дыр, чем для решения проблем жильцов.

Такие здания, как правило, отличает низкая энергоэффективность, изношенные коммуникации, неудачные планировки квартир, отсутствие мусоропроводов и лифтов. С течением времени эти недостатки будут только усугубляться. В то же время и современный монолит может оказаться «котом в мешке»: трещины на фасадах жилых домов, построенных 10–15 лет назад, нередко скрывают за собой еще боˊльшие проблемы внутри.

Оптимальный выбор – позднесоветская «панель», такого же возраста «кирпич» либо свежий монолитный дом от надежного застройщика. А вот «сталинки», на мой взгляд, переоценены, и трехметровые потолки уже не окупают неумолимых последствий старения здания. Кроме того, миф о якобы высоком качестве их постройки разделяют только те, кто никогда не пытался сделать в сталинских квартирах капитальный ремонт или даже просто поменять окна.

Так или иначе, все здания нужно оценивать визуально и лучше лично, а не по фото. Но все относительно: если весь город в среднем «старый», нет никакого смысла переплачивать за модерн.

2. Двор и подъезд

Это то, с чем ваши клиенты, которые не сидят постоянно дома, будут сталкиваться минимум дважды в день. Оценивать следует чистоту придомовой территории, наличие детских/спортивных площадок, количество машин, клумбы, газоны, деревья и кустарники. Все это может стать важным критерием для будущего арендатора или покупателя.