Инвестиции в недвижимость от А до Я

В подъездах вас должны интересовать чистота, запахи, освещение, состояние стен и лестниц, исправность лифта и мусоропровода, а также лестничная площадка перед квартирой и общий тамбур. Есть смысл обратить внимание на тех, кто собирается на лавочках рядом. Тут всякая мелочь может оказаться важной.

3. Соседи

Речь в этом случае не только о соседях по лестничной клетке, но и об организациях, расположенных в доме и неподалеку от него. Если нежилые помещения первого этажа занимают продуктовый магазин, винный бутик или точка общепита, место может отпугнуть потенциальных клиентов. Не менее важно понять, какой социум сложился вокруг. Кто обычно сидит на лавочках возле подъезда, как ведут себя дети на площадке, насколько агрессивна или дружелюбна среда. Если вам доводилось бывать в особо криминальных районах, вы могли заметить, что «зло» там буквально витает в воздухе. Оно считывается на уровне инстинктов, отпугивая людей, беспокоящихся о своей безопасности.

5.2.4. ОБЪЕКТ

Оценка инвестиционной привлекательности объекта начинается с оценки его планировки и физического состояния. Большинство представленных на «вторичке» квартир относятся к массовой застройке времен СССР, а значит, выстроены в рамках схожих архитектурно-планировочных решений и похожи друг на друга даже в разных городах[47]. Однако в последнее время появляется все больше предложений в современных монолитных зданиях. И там уже можно встретить самые необычные варианты: с эркерами, нишами и сложной геометрией. Но не все планировочные изыски хороши для инвестора. Например, я рекомендую избегать квартир с вытянутыми комнатами-пеналами, огромными холлами в ущерб жилым помещениям, скошенными или скругленными углами. Все это не слишком функционально и, как правило, создает дополнительные сложности.

Относительно универсальная шкала оценки физического состояния объекта обычно включает в себя пять ступеней.

1. Сразу после ремонта

Многие считают такие объекты наиболее привлекательными. Но подвох кроется в том, что качество ремонта трудно адекватно оценить. Если владелец делал его кое-как, лишь бы навести марафет, вас могут ждать сюрпризы через полгода-год: трещины на потолке, вспучившиеся обои, отколовшаяся плитка. Оценка качества скрытых работ и вовсе требует серьезной экспертизы. В противном случае инвестор должен очень хорошо понимать, чем и зачем он рискует. Кроме того, за свежий ремонт собственник обычно просит хорошую наценку.

2. Не требует ремонта

Объект, в котором кто-то уже жил, но не успел нанести урон отделке, а строительные недостатки если и выявили, то исправили. Это хороший вариант. Минус в том, что собственник чаще всего оценивает квартиру в таком состоянии так же, как и сразу после ремонта. Хотя можно попробовать с ним поторговаться…

3. Требует косметического ремонта

Не беда, если потребуется освежить потолок и переклеить обои. Хуже, если придется устранять проблемы с кафелем или напольным покрытием. Еще хуже, если нужна замена сантехнического оборудования. Вместе с этим могут всплыть дополнительные расходы на обновление коммуникаций. Чтобы инвестировать в такую недвижимость, нужно хорошо понимать, на какой масштаб вложений, причем не только денежных, но и временных, вы готовы.

4. Требует капитального ремонта

В этом случае потребуется менять не только элементы отделки, но и двери – как входную, так и межкомнатные, окна, сантехнику, оборудование на кухне. С точки зрения рентных инвестиций это уже скорее нет, чем да. Но если у вас есть своя бригада рабочих и способность выторговать скидку, можно попробовать. Тем более если инвестиционная стратегия предполагает покупку недвижимости под ремонт.

5. Требует полного ремонта с заменой внутренних коммуникаций

Это самый тяжелый случай. Причем не сказать, чтобы он был самым привлекательным с точки зрения прибыльности. Скорее всего, масштаб реальных проблем окажется таким, что затраты на их решение не окупит никакая скидка. Понятно это станет лишь после начала работ. С другой стороны, если вы ищете квартиру под переделку, возможно, это ваш вариант. Напомню: выбор объекта напрямую зависит от стратегии.

Помимо этого, стоит учитывать и такие субъективные факторы, как естественная освещенность, ориентация окон или вид из них. Например, окна, выходящие на северную сторону, считаются минусом, а во двор – плюсом. Но это верно в первую очередь для квартир, которые вы планируете впоследствии сдать или перепродать семейным клиентам. Что же касается этажа и пейзажа за окном – их важность обычно относительно невысока. Однако существенно влиять на цену в ту или иную сторону может вид как на Кремль, так и на пыхтящий завод или шумную магистраль. Чаще всего это зависит от города и типа клиента.

5.2.5. ПРОДАВЕЦ