Инвестиции в недвижимость от А до Я

В этой части – всего три критерия. Оценивать их вам придется, опираясь не только на стратегию, но и на свой «аппетит» к риску, а также умение и желание разруливать сложные ситуации благодаря коммуникативным навыкам.

1. Тип продавца

Продавцом может быть собственник или агент, физическое или юридическое лицо. Юрлица нередко работают на вторичном рынке: это и органы власти в отношении выморочного или конфискованного жилья, и банки в отношении залогов по ипотеке, на которые обращено взыскание согласно закону, и застройщики, реализующие квартиры после ввода дома в эксплуатацию, и инвесторы в строительство. Такое жилье обычно продается по агентским договорам. Само слово «агент» не должно отпугивать от сделки. Другое дело, когда одно физическое лицо продает квартиру по доверенности от другого физического лица, и при этом собственник находится в другом городе (а то и за рубежом) и лично подписать договор не может. В таком случае необходим хороший риелтор и толковый юрист в одном лице, который либо грамотно отговорит вас от сомнительной сделки, либо, если вы продолжите настаивать, не менее грамотно ее организует и проведет. Но риски все равно лягут на вас.

2. Количество продавцов

Хорошо, когда собственник и продавец – это одно лицо. Но так бывает не всегда. Наследники, бывшие супруги (иной раз вместе с детьми), соседи по коммуналке могут выступать со-продавцами. И хорошо, если они действуют сообща. Однако даже между близкими людьми отношения не всегда безоблачны, и всякий риелтор со стажем может рассказать немало историй, как групповые сделки срывались прямо у финишной черты. Вместе с тем опытный торговец может обратить противоречия между партнерами в свою пользу. Только вам решать, достаточно ли у вас для этого сил и коммуникативных навыков и готовы ли вы рискнуть.

3. Мотивация продавца

«Время – деньги». Одним людям важно получить свое как можно быстрее, другим – как можно полнее. Первых можно назвать мотивированными продавцами. Их нетерпение в объявлениях о продаже, как правило, показывают выражения вроде: «Все готово к сделке» и «Срочный выход на сделку». Такие продавцы выставляют ценник примерно «по рынку», ориентируясь на среднюю цену метра по району. В свою очередь, выражение «разумный торг при осмотре» может говорить о том, что продавец заложил в цену небольшой плюс.

Что может заставить продавца спешить? Чаще всего это развод собственников, раздел имущества между наследниками, переезд, альтернативная сделка с одобренной ипотекой, где сроки поджимают, а также действительно тяжелые жизненные обстоятельства: болезнь, долги, тюрьма или криминал. Последних обстоятельств в числе мотивов лучше избегать, так как сделка, заключенная под их влиянием, впоследствии может быть признана судом недействительной.

<p>5.3. Где копать?</p>

К этому моменту образ первоклассного объекта у вас должен уже превратиться в удобный чек-лист или шкалу с оценками в баллах. Теперь можно пускаться на поиски. На первом этапе необходимо прошерстить сайты-агрегаторы и сервисы объявлений о продаже недвижимости. Помимо фильтров общей стоимости, выставляйте пожелания по локации, зданию, типу жилья и количеству комнат. Отобранные варианты для более точной оценки местоположения стоит посмотреть на сервисах вроде «Яндекс. Карты» и GoogleMaps в гибридном режиме, который сочетает в себе спутниковую съемку и указатели значимых мест: адресов остановок общественного транспорта, магазинов, школ и других объектов социальной инфраструктуры. В некоторых городах можно просмотреть панорамы улиц, на которых расположены объекты. Это позволит составить предварительное впечатление об окружающей инфраструктуре.

Скорее всего, часть отобранных объектов отсеется на этапе оценки расположения по карте. При этом виртуальное путешествие по районам и улицам может навести на идеи новых локаций и объектов. В конце концов, у вас сформируется так называемый wish list или перечень потенциально привлекательных объектов с адресами и контактами, по каждому из которых изначальные чек-листы заполнены на 75–80 %.

Второй этап – обзвон продавцов. Ваша задача – оценить и уточнить отдельные пункты чек-листа, в первую очередь касающиеся их мотивации, готовности к выходу на сделку, наличия необходимых документов на руках и т. д.

Не стану уверять, что это просто. В 90–95 % случаев между собственником и вами будет стоять посредник – агент, риелтор, представитель. Само по себе это не хорошо и не плохо. Агент выступает на стороне собственника, но у него есть и свой интерес. Размер его вознаграждения, как правило, имеет предел и не зависит от потраченного времени. Вместо этого ему выплачивается вся сумма из конечной выручки от сделки. Если же недвижимость зависает на стадии показов и осмотров, агент может проявить чуть боˊльшую готовность принять встречные предложения покупателя в пределах разумного.