Инвестиции в недвижимость от А до Я

В свою очередь, собственник, который сам занимается сделкой, потому что экономит на услугах риелтора, может быть менее уступчивым, нежели агент. Об этом нужно постараться узнать до того, как вы начнете торговаться. Помните при этом, что торг без осмотра считается моветоном.

На этом этапе ваша главная задача – понять мотивацию собственника. Универсальных рецептов нет. Но есть несколько важных обстоятельств, которые возможно выяснить при разговоре:

– объект уже давно выставлен на рынке;

– у продавца на руках все возможные документы, вплоть до справок из нарко- и психдиспансеров;

– объект находится под ипотекой либо участвует в альтернативной[48] сделке;

– объектом выступает наследственное имущество, которое продает группа родственников;

– продавец постоянно проживает в другом регионе или стране, но сделку заключает лично.

Все это может говорить о более высокой мотивации к продаже. Скидку в этом случае получить гораздо проще. И, в конце концов, иногда можно прямо спросить, уместен ли торг. Для этого нужно вести диалог в вежливом, деловом ключе, без многословия и пауз, заставляющих собственника сомневаться, не теряет ли он зря с вами время. Так что держите чек-лист под рукой.

Впрочем, первоклассные сделки не исчерпываются потенциалом для торга с продавцом. Существует еще три большие категории.

1. Торги по продаже государственного и муниципального имущества, в том числе недвижимого, перешедшего в собственность государства по договорам пожизненного содержания с иждивением.

2. Продажа имущества конкурсными управляющими в рамках процедур банкротства организаций и физических лиц.

3. Витрины залоговой недвижимости, на которую обращено взыскание по закону об ипотеке и которая выставляется на продажу ипотечными кредиторами.

Сделки двух первых категорий можно найти на электронных торговых площадках (ЭТП), сайтах-агрегаторах и портале «ГИС Торги»[49]. Сами торги проходят на одной из российских ЭТП. Участвовать в них имеет право любой дееспособный гражданин. Для подачи заявки и заключения сделки нужно предварительно обзавестись квалифицированной электронной подписью от аккредитованного удостоверяющего центра, список которых размещен на официальном сайте Минцифры России. Витрины залогов, как правило, находятся на сайтах банков-кредиторов. Впрочем, некоторые кредитные организации используют для продажи залогового имущества одну из российских ЭТП.

Торги на электронных площадках чаще всего проходят в форме открытого аукциона, а стартовая цена каждого лота определяется сертифицированным оценщиком. Она может быть заметно ниже, чем у аналогичных объектов на вторичном рынке. Вместе с тем окончательная сумма сделки определяется по итогам торгов, заранее ее предсказать невозможно. Однако максимальный риск для инвестора в случае проигрыша заключается в том, что задаток, который необходимо внести для участия в торгах, будет заморожен на все время аукциона, как правило, на несколько недель. В случае победы ваш задаток зачтется в стоимость объекта. И хотя электронный формат торгов немного сбивает накал страстей по сравнению с драматизмом очных аукционов, доза адреналина все равно будет вам обеспечена.

Глава 6 Фундамент и стены

Я не хочу четыре стены, пол, потолок –

Солнца хочу, неба хочу, радуг хочу и дорог.

Дома всегда и тепло, и уют, люстра, кровать и сервант.

Стены в обоях дышать не дают, юнгой возьми меня, Грант!

Татьяна и Александр Соловьевы

По правде говоря, первоклассные сделки – редкость на рынке. По собственному опыту я знаю, что из каждой сотни уже отфильтрованных объявлений в поисковой выдаче до звонков доходит не больше 15–20, а до просмотров – и того меньше. Точные пропорции зависят от сезона, состояния рынка и вашего везения. При этом инвестору в недвижимость не нужно, чтобы такие сделки возникали по сто раз на дню. И даже пара десятков в месяц – тоже перебор. Для большинства людей достаточно двух-трех превосходных как по цене, так и по точности попадания в инвестиционную стратегию сделок в год.

Конечно, с одной стороны, их поиск может показаться утомительным. Промывать тонны руды ради одного «золотого самородка» – занятие не для слабых духом. Но никто и не обещал, что будет легко. С другой стороны, затраты сил и времени на поиск, анализ и отсев сделок не так уж велики. Звонки, рекогносцировки на месте и осмотры объектов отнимают, как правило, не дни, а часы. В сущности, если перевести полученный финансовый результат в почасовую оплату, получится ставка как у топового адвоката или преуспевающего консультанта. И это без учета последующей ренты.