Инвестиции в недвижимость от А до Я

Театр начинается с вешалки, а осмотр квартиры – со двора. Даже если вы проделали всю предварительную работу по анализу локации, будет не лишним убедиться, что все необходимые инфраструктурные объекты микрорайона на месте и функционируют, сам дом не имеет ни трещин на фасаде, ни других признаков аварийности, подъезд, лифт (если он есть) и лестничная площадка находятся в удовлетворительном состоянии. Было бы хорошо поговорить с жильцами на предмет шумных или проблемных соседей. И все перечисленное надо проделать до начала осмотра!

На встречу с продавцом обязательно приходите к согласованному времени, не опаздывая. С собой захватите бахилы, а совсем грязную обувь лучше почистить еще у подъезда. Вежливость, уважение и скромность для вас обязательны, а вот лишняя застенчивость только вредит. Из всех этих «мелочей» складывается ваш имидж как партнера по сделке, а значит, и ваша переговорная позиция. Помимо бахил, желательно иметь с собой смартфон с хорошей камерой, блокнот для заметок, ручку или карандаш, а также фонарик и рулетку.

Ниже – несколько правил осмотра.

Правило № 1. Оцениваем планировку. Совпадает ли она с планом по технической документации? Не проводилось ли перепланировок? А если проводились, узаконены ли они? Особое внимание уделите «мокрым зонам»: если они не на месте, такую перепланировку жилой квартиры вряд ли получится узаконить. В доме с газовыми плитами дополнительно проверяем, что плита исправна и все конфорки работают, подводка не имеет видимых повреждений, а доступ к перекрывающему газ вентилю свободен.

Правило № 2. Проверяем состояние инженерных коммуникаций. Речь о водопроводе, канализации, электропроводке, отоплении. Обратите внимание на наличие потеков, ржавчины, наплывов в местах сочленений труб, следов короткого замыкания на розетках и выключателях электросети. Проверьте исправность запорной арматуры на водоразборном стояке, работу смесителей на раковинах и сливного бачка унитаза, пощелкайте выключателями, оцените работоспособность плиты и духовки, нагревательной колонки или бойлера. Наконец, убедитесь в наличии, доступности и рабочем состоянии счетчиков воды, электричества, тепла, а также в возможности подключения к интернету.

Правило № 3. Осматриваем капитальные элементы. Важно проверить, как открываются и закрываются окна и двери, не скрипят ли петли, целы ли стекла, каково состояние наличников, откосов, дверных и оконных коробок, запорной арматуры. Протестируйте, как работают замки, задвижки и защелки на входной двери. Не лишним будет проверить элементы отделки стен и пола в санузлах: кафель слегка простучать, пластиковые панели или пленку тщательно осмотреть на предмет грибка или плесени.

Правило № 4. Оцениваем общее состояние. Помимо зрения, вам понадобится слух и обоняние, особенно если в квартире есть домашние животные: не все их запахи удастся вывести даже со временем. Также вас должны насторожить «ароматы» сырости, плесени, грибка и кухонный чад от соседей. Оцените шумоизоляцию, обратите внимание, скрипят ли половицы. Замечания и вопросы, возникающие по ходу осмотра, записывайте в блокнот, самые проблемные места фотографируйте на смартфон. Постарайтесь сопоставить реальное состояние жилья с тем, которое описано в объявлении о продаже. Помните, что людям свойственно переоценивать качество своего продукта минимум на одну ступень, так что к небольшим расхождениям придираться не стоит. А вот крупные обязательно для себя зафиксируйте.

Правило № 5. Работаем с бумагами. Если комплект документов, необходимых для сделки, у продавца на руках, проверьте его полноту. Дополнительно попросите показать платежки за услуги ЖКХ. Помимо наличия задолженности, они могут содержать дату очередной поверки счетчиков. Также попросите паспорта на счетчики и другое оборудование. Если ремонт свежий, поинтересуйтесь исполнителем, договором и гарантией. Задайте возникшие по ходу осмотра вопросы, пока не акцентируя внимания на недостатках, которые показались вам значимыми. Уточните, что из мебели и оборудования останется на месте и когда будет вывезено все остальное.

Но тут важно не переборщить. С одной стороны, дотошность и внимание к деталям говорят о серьезности намерений покупателя. С другой, избыточная мелочность и въедливость могут оттолкнуть продавца, которому может расхотеться иметь дело с вашими требованиями и придирками. Есть и третий момент. Если продавец во время осмотра нервничает или ведет себя странно, это повод насторожиться и действительно быть максимально внимательным к мелочам либо вовсе отказаться от сделки. В конце концов, «жадность фраера сгубила».

Если же результаты осмотра и общения с продавцом вас устраивают, можно переходить к следующему шагу.

6.3. Пять приемов успешных переговоров о цене