Инвестиции в недвижимость от А до Я

Залог – это имущество, которое одна сторона по сделке на время передает во владение (но не в собственность) другой с условием, что та сможет в случае нарушения обязательств залогодателем получить предмет залога в качестве материальной компенсации. Однако по ряду причин таким предметом не могут быть деньги, а значит, взять «залог за квартиру» в рублях или в долларах не получится. Не вариант для сделок с недвижимостью, увы.

В свою очередь, аванс – это, по сути, предоплата. То есть часть от полной суммы за квартиру, которую покупатель передает продавцу до подписания договора купли-продажи и, соответственно, до регистрации перехода права собственности. И если в какой-то момент до этого любая из сторон передумает и сделка сорвется, продавец ничего не потеряет. Он вернет покупателю аванс, причем «за вычетом уже произведенных затрат» на подготовку сделки. Но ведь покупатель тоже несет расходы, например, на проверку юридической чистоты квартиры. Также он тратит время и силы, упускает другие варианты и выгоду. Но ничего из этого возвращенный аванс ему не компенсирует.

Таким образом, лучший способ обеспечить выполнение обязательств – это задаток. Согласно Гражданскому кодексу РФ, задаток – это денежная сумма, которую одна из договаривающихся сторон (в нашем случае покупатель) выдает другой стороне (продавцу) в счет причитающихся с нее платежей, а также в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Закон гласит: если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от сделки, задаток остается у продавца. Если же от сделки отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка. Причем соглашение о задатке обязательно должно быть заключено в письменной форме.

Какой именно? Некоторые убеждены, что вполне достаточно расписки, лишь бы там были указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка, вид сделки, параметры объекта и сроки исполнения обязательств. Но лучше все же подписать полноценное соглашение о задатке, включив в него все согласованные детали будущей сделки, в том числе те, при которых односторонний отказ покупателя не повлечет удержание задатка продавцом. В списке таких обязательств могут быть:

– существенное ухудшение состояния квартиры из-за пожара, залива или других происшествий;

– нарушение продавцом обязательств по предоставлению документов;

– обнаружение покупателем обстоятельств на стороне продавца, которые могут повлечь признание сделки купли-продажи недействительной;

– непредвиденные препятствия к заключению сделки, возникшие на стороне покупателя, например, болезнь, инвалидность, утрата дееспособности;

– возникновение различных форс-мажоров.

Если вы заключите соглашение о задатке, то расписка станет документом, который подтвердит факт получения денег продавцом от покупателя. В ее текст необходимо включить фразу о том, что денежная сумма получена именно в рамках указанного соглашения, а не просто так или в долг. Если же вы по каким-то причинам не хотите или не можете заключить с продавцом соглашение о задатке, постарайтесь договориться с ним о включении перечисленных выше пунктов в текст расписки.

Что касается размера задатка, в законе РФ они никак не регламентируются. Но здравый смысл подсказывает: чем меньше сумма денег на руках у продавца, тем проще ему будет отказаться от сделки, если попадется более выгодный вариант или менее требовательный покупатель. Так что лучше ориентироваться на примерную цену квартиры – задатка в размере 0,5–5 % от нее, как правило, достаточно. На практике он редко превышает 50–100 тысяч рублей в «экономе» и 100–200 тысяч в бизнес-классе.

6.4.2. ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ

Юридическая чистота объекта означает, что недвижимость «чиста» перед законом: продавец ее получил в собственность легальным путем, она не находится под арестом или иным обременением, а ее продажа не ущемит ничьих законных интересов и не вызовет претензий третьих лиц. Параллельно следует проверить личность продавца: собственник он или посредник, какие у него документы, нет ли сомнений в его дееспособности. Некоторые пуристы[55] считают, что проверять юридическую чистоту объекта необходимо отдельно от проверки личности его продавца. Но поскольку и то и другое неразрывно связано, в итоге выходит «два в одном» – общее понятие о юридической чистоте сделки.

Сразу обозначу свою позицию: проверку юридической чистоты лучше доверить профессионалам. Это не слишком дорого стоит. Самостоятельно же можно наделать кучу ошибок, даже следуя четкому и вроде бы простому алгоритму. Что в итоге выйдет кратно дороже любой «экономии» на юридических услугах. Вместе с тем ошибаются все, в том числе профессионалы, поэтому и самому инвестору важно знать пять ключевых этапов проверки.

1. Проверить правоустанавливающие документы