Инвестиции в недвижимость от А до Я

4. Театральный спектакль. Это целая группа приемов, причем на грани этичного. Один из них – «недовольный супруг»: на осмотр приходят «муж» и «жена». Одного все устраивает, другой ко всему придирается, твердит, что цена явно завышена. Оставшись наедине, женщина тихо просит продавца немного подождать, намекая, что уговорит «супруга», после чего оба уходят. Затем «жена» победно возвращается, предлагая цену выше, чем озвучивал «муж», но ниже, чем хотел продавец.

Другой прием – «иллюзия толпы»: вы заранее договариваетесь с друзьями, родственниками или знакомыми, чтобы они сыграли роли потенциальных покупателей, придя на «осмотр» после вас, один за другим. Троих или четверых визитеров, которые в один голос назовут более низкую цену, будет достаточно. На их фоне ваше предложение покажется продавцу самым выгодным.

5. Главное условие. Перед тем, как начнете переговоры с продавцом, убедитесь, что его предложение уже не является самым выгодным на рынке в данный момент. Если на осмотре не выявилось никаких скрытых проблем, обычно это значит, что все скидки заложены в цену. И тогда, если квартира вас устраивает, переходите к следующему этапу.

РЕМАРКА

Помните, что эти приемы работают, когда продавцом выступает физическое лицо и в переговорах участвует сам собственник. Для покупок на торгах, через витрину залогов или у юрлица они не годятся. Хотя скидки нередко можно получить и там.

6.4. Следующие шаги к первоклассной сделке

Согласие относительно цены – краеугольный камень любой сделки, но не единственное ее условие. Важно достичь соглашений по поводу мебели и техники, сроков передачи ключей и освобождения квартиры от лишнего имущества. Более детализированный список будет еще подробнее:

• Цена сделки.

• Цена в договоре.

• Порядок и форма расчетов.

• Кто и какие расходы по сделке несет.

• Состояние, в котором квартира будет передана покупателю.

• Оборудование, техника и мебель – все, что передается вместе с квартирой, включая паспорта, инструкции, гарантии, чеки и другие документы.

• Обязанность продавца – предоставить недостающие документы:

– брачный договор или согласие второго супруга на сделку, если квартира куплена в браке, но собственником является один супруг;

– согласие органов опеки, если в числе собственников есть несовершеннолетние;

– комплект документов для регистрации перехода права собственности;

– документы, необходимые для проверки квартиры и подтверждения дееспособности продавца.

• Сроки:

– проверки покупателем юридической чистоты недвижимости;

– подготовки продавцом документов для сделки;

– подписания договора купли-продажи;

– освобождения квартиры продавцом юридически и физически.

• Обязательство продавца оплачивать услуги ЖКХ до согласованной даты передачи квартиры покупателю и не иметь долгов по ним к этому моменту.

• Порядок и сроки приема-передачи квартиры.

• Ответственность покупателя и продавца за нарушение договоренностей.

Обо всем этом лучше договариваться «на берегу». Чем обстоятельнее будут ваши договоренности, чем больше потенциально спорных моментов они смогут нивелировать заранее, тем более комфортной станет сама сделка для обеих сторон. Именно с такой позиции нужно договариваться с продавцом, ведь полная ясность по каждому пункту тоже в его интересах. Вместе с тем перегибать палку и чрезмерно настаивать на своем не стоит. В конце концов, именно вы как инвестор больше всего заинтересованы в том, чтобы ваша первоклассная сделка успешно дошла до логического завершения.

6.4.1. ФИКСАЦИЯ ДОГОВОРЕННОСТЕЙ

Российское законодательство не требует фиксации взаимных обязательств непременно в письменной форме. Но в действительности все согласованные вопросы по предстоящей сделке лучше «перенести на бумагу», как говорят бюрократы. Не столько для того, чтобы в случае возникновения в будущем споров или проблем было с чем идти в суд, сколько для того, чтобы исключить поводы для такого развития событий. Восприятие каждого человека всегда субъективно и только то, что написано пером, – не вырубишь и топором.

Но просто зафиксировать обязательства письменно – мало. Рассмотрим, как обеспечить их выполнение.

Даже далекие от рынка недвижимости люди знают главные волшебные слова – залог, аванс, задаток. В глазах большинства обывателей это почти одно и то же, а потому можно часто услышать: «Внес залог за квартиру» или «Квартира под авансом». Но с точки зрения закона это совершенно разные способы обеспечения обязательств.