Инвестиции в недвижимость от А до Я

Попросить продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности, необходимо на стадии осмотра. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство нотариуса о праве на наследство, договор пожизненного содержания с иждивением (ренты), договор мены или договор о приватизации жилья. Иногда продавцы предъявляют вступившее в силу решение суда.

Эти документы нужно внимательно изучить и проверить, нет ли в них признаков «липы» – подчисток, исправлений, которые не заверены подписью всех сторон, размытых печатей и прочих подобных элементов. Также нужно обратить внимание на сроки. Если квартира продается чуть ли не сразу после оформления права собственности, это повод насторожиться. Особенно если перед вами договор дарения или пожизненного содержания. Реквизиты стоит запомнить и сохранить.

2. Проверить право собственности продавца и историю объекта

Эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН. Ее можно запросить у продавца[56] или в Росреестре через нотариуса, подтвердив законность своего интереса к чужой недвижимости. Также можно получить электронную выписку через интернет-сайт Росреестра, указав кадастровый номер объекта (более надежно) или его адрес (тут могут быть проблемы из-за несовпадения формата[57] адреса на доме и в реестре) и оплатив ее банковской картой. Персональные данные владельца при этом будут обезличены, то есть удастся увидеть лишь часть сведений, необходимых для дальнейшего анализа.

В выписке будет содержаться информация о владельце квартиры, кадастровый номер и кадастровая стоимость объекта, а самое главное – сведения о зарегистрированных правах и обременениях, о переходах права собственности на квартиру, о запретах на проведение сделок, арестах имущества или имущественных спорах. В реестре они имеются по всем объектам недвижимости, начиная с 1998 года. Если на правоустанавливающих документах продавца стоит дата не ранее 31 декабря 1997 года, а таких сведений в выписке нет, вероятно, объект юридически чист. По объектам с более ранней датой возникновения права собственности продавца можно направить запрос в местные органы власти. Например, в Москве это Департамент жилищной политики.

После получения выписки от продавца или через нотариуса обратите внимание:

– совпадают ли ФИО продавца и собственника, указанного в выписке;

– соответствуют ли вид и дата правоустанавливающего документа, который показал продавец, полученным вами сведениям из выписки;

– как часто и по каким основаниям право собственности переходило из рук в руки, и если было много перепродаж в течение последних 3–5 лет, от покупки лучше отказаться;

– наложены ли на недвижимость ограничения или обременения в виде ареста, аренды или ипотеки;

– есть ли возражения в отношении актуальных прав собственности, идут ли споры по этой недвижимости, а также подавалось ли другое заявление о регистрации прав на нее – в каждом из этих пунктов должна стоять пометка об отсутствии сведений, иначе такая сделка чревата кучей проблем.

Нюансов, которые стоит учесть при анализе выписки из ЕГРН, в реальной жизни намного больше, чем я перечислил. Подробная инструкция заняла бы отдельную главу, поэтому повторю: проверку юридической чистоты сделки лучше доверить профессионалу.

3. Проверить риски притязаний третьих лиц

Никто не обрадуется, когда к нему заявится некто, вышедший на свободу с чистой совестью, и объявит, что он будет здесь жить, ибо не тварь дрожащая, а «право имеет». И еще грустнее станет, когда выяснится, что закон на его стороне. По этой причине очень важно заранее убедиться, что никакие третьи лица – отбывающие срок или выехавшие на длительное лечение – не смогут в будущем предъявить права на проживание в квартире, в которую вы собираетесь инвестировать.

Необходимо проверить также, нет ли людей, за которыми право пользования квартирой останется даже при смене владельца. Прежде всего это лица, которые не участвовали в приватизации продаваемой квартиры, но имели такое право. Либо лица, за которыми право проживания сохраняется по условиям завещания умершего собственника, даже если он завещал не всю квартиру, а только долю в ней. Еще один вариант – договор пожизненного содержания с иждивением либо иное похожее обязательство.

Разобраться с этими сведениями поможет история «прописки»[58] проверяемой квартиры. Чтобы получить ее, необходимо запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги. В ней должна содержаться информация обо всех, кто зарегистрирован в квартире сейчас, был зарегистрирован в прошлом, но снят с регистрационного учета, а также о тех, кто сохраняет право проживания при смене собственника. Анализируя выписку, необходимо обратить внимание, не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние: если их интересы не соблюдены, сделку признают недействительной.

4. Проверить продавца