Инвестиции в недвижимость от А до Я

Проверка начинается во время совместного осмотра объекта. Не стесняйтесь попросить у продавца паспорт. Увы, до сих пор встречаются случаи мошенничества, когда хорошее, «юридически чистое» и качественное жилье продается по липовым документам. Изучая паспорт, необходимо обратить внимание на следующие детали:

– действителен ли документ: паспорта меняются по достижении возраста 20 и 45 лет, а также при смене фамилии либо появлении неизгладимых дефектов внешности, которых нет на прежнем фото;

– совпадают ли серия и номер паспорта на всех страницах[59];

– нет ли отметок, не предусмотренных положением о паспорте гражданина РФ (например, о пересечении границы одной из стран СНГ);

– нет ли подчисток или признаков переклейки фотографии.

Также подлинность паспорта можно проверить на официальном сайте ГУВМ МВД России (проверки. гувм. мвд. рф).

Далее нужно проверить самого собственника по базе судебных приставов на сайте ФССП России. Важно узнать, нет ли на нем исполнительных производств. Если у человека много просроченных долгов, по которым суд вынес решение о взыскании, то есть высокий риск наложения обременений на недвижимость[60], из-за чего сделка либо сорвется, либо затянется. Если собственник сам заявит о банкротстве, продажу квартиры могут посчитать попыткой скрыть свои активы, так что суд признает сделку недействительной.

Кроме того, важно проверить дееспособность продавца. На 100 % в этом нельзя быть уверенным, даже если попросить у него справки из нарко- и психоневрологического диспансера (в просторечии НД и ПНД). Дело в том, что человека может признать недееспособным только суд – при этом неважно, состоит ли он на учете у нарколога или психиатра. Чтобы лучше узнать собственника, можно опросить соседей. Нередко они неплохо осведомлены как минимум о злоупотреблении алкоголем и веществами.

5. Проверить посредника

В прошлом сделки с недвижимостью «по доверенности» считались крайне рискованными. Но жизнь внесла свои коррективы. После 24.02.2022 на рынке стало заметно больше квартир, в которых одного из собственников представляет доверенное лицо, например, второй собственник или близкий родственник. У инвесторов все чаще возникает вопрос: «А может стоит рискнуть, ведь цена очень «вкусная»?» Решать вам. Но есть несколько способов, которые помогут снизить риски хотя бы отчасти.

Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность оформлена по всем правилам и удостоверена либо у нотариуса, либо тем способом, который Гражданский кодекс РФ приравнивает к нотариальному удостоверению. На практике также часто встречаются доверенности военнослужащих, которые удостоверяет командир воинской части.

Еще один возможный вариант: консульская доверенность либо доверенность от иностранного нотариуса с переводом на русский язык и апостилем[61]. И тот и другой документ может оформить продавец, переехавший за рубеж. Но если действительность нотариальной или консульской доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты[62], то с остальными придется положиться на честность продавца.

Помимо этого, необходимо внимательно изучить текст и понять, какие полномочия есть у представителя: только ли подписание договора или также получение денег. Наконец, желательно договориться с представителем, чтобы тот организовал видеозвонок с реальным собственником по «Скайпу», «Зуму», «Телеграму». Если в этом вам отказывают, возможно, стоит отправиться искать другую первоклассную сделку.

6.4.3. СЛОЖНЫЕ СЛУЧАИ

Самое простое – когда квартиру продает такой же инвестор, как и вы. Он, скорее всего, окажется ее единственным владельцем, объект будет находиться в собственности более трех лет[63], а его история будет выглядеть как эталон. Но сделка с инвестором вряд ли окажется для вас выгодной с точки зрения цены: он знает рыночную ситуацию и понимает реальную ценность квартиры в данный момент.

Иногда единственным собственником может оказаться человек, который владел квартирой на протяжении 5–10 лет, а теперь продает ее в связи с отъездом за рубеж. За таким объектом будет гоняться толпа конкурентов, как только продавец выставит объявление. Так что вам, вероятно, придется искать первоклассную сделку среди более сложных случаев. Но сложности, как правило, расширяют пространство для переговоров о цене и при правильном подходе способствуют увеличению дисконта.

Все сложные кейсы на рынке недвижимости описать невозможно. Это все равно что пытаться объять необъятное[64]. Но можно выделить потенциально привлекательные и, наоборот, нежелательные условия для заключения сделок.

1. Если квартира в ипотеке

В 2022 году средний срок выдаваемого ипотечного кредита в России превысил 24 года[65]. Но среднестатистический российский заемщик управляется с ним быстрее – за 7–10 лет, в зависимости от города и суммы. Раньше, к слову, он укладывался в среднем в пять лет, но в последние годы недвижимость в рублях заметно подорожала.