Инвестиции в недвижимость от А до Я

Однако за десять лет многое может измениться. Не все заемщики успевают погасить ипотеку до того, как новые обстоятельства простимулируют их к продаже заложенной собственности, например, для покупки другой. В ряде крупных городов подобные предложения занимают сегодня 30–40 % вторичного рынка, и их удельный вес год от года растет. Словом, к этому рыночному сегменту давно пора присмотреться инвестору. Ведь как мы помним, решение чужих проблем может стать источником прибыли для вас[66].

На рынке встречаются два типа ипотечных квартир. В первом случае основной долг банку в значительной мере выплачен и владелец теперь хочет купить более просторное или удобное жилье, продав прежнее. Такие объекты часто выставляются «по рынку», поэтому торг в основном неуместен. Разве что символический. Второй случай – обратный: ипотечная квартира продается через год-два после выдачи кредита, потому что заемщик его попросту не тянет. Иногда такая продажа становится результатом развода с разделом имущества. Именно на этот тип объектов есть смысл «охотиться» инвестору.

Главная сложность при покупке ипотечных квартир заключается в том, что они находятся в залоге у банка и на них зафиксировано обременение в ЕГРН. Пока оно не снято, в регистрации перехода прав собственности вам откажут. Схема сделки в таком случае следующая: стороны подписывают договор купли-продажи, покупатель авансом оплачивает продавцу часть стоимости квартиры в размере остатка долга по ипотеке, тот погашает свой кредит, снимает обременение и после регистрации объекта на нового собственника можно проводить окончательные расчеты между сторонами, как если бы это была обычная покупка.

Есть два варианта реализации этой схемы. Первый – за наличные. Покупатель обе части сделки оплачивает «живыми» деньгами. Чтобы уменьшить риски, подписанный договор передается на государственную регистрацию сразу, а продавец выдает покупателю доверенность на совершение регистрационных действий и на представительство его интересов перед банком-кредитором в части погашения ипотеки. Регистрация будет приостановлена, как только Росреестр «увидит», что объект обременен ипотекой. Но на устранение этой проблемы по закону отводится три месяца, а это достаточный срок для того, чтобы успеть погасить кредит, запросить в банке необходимые документы и снять ипотечное обременение. Сразу после этого регистрация возобновится.

Второй вариант – с ипотекой у покупателя. Такую сделку лучше проводить внутри одного банка-кредитора. Подобные программы есть у Сбера и ВТБ. Да, это несколько ограничивает инвестора. Тем не менее на эти банки приходится более двух третей[67] всех выданных ипотечных кредитов в России, а значит, на практике выбор квартир будет не таким уж скромным. Минус в том, что вам придется получить одобрение ипотеки, то есть показать доходы, заполнить бумаги и, возможно, столкнуться с отказом[68]. Но его риск можно снизить, если увеличить размер первоначального взноса либо привлечь поручителя или созаемщика.

При этом «внутрибанковская» покупка ипотечной квартиры минимизирует возможные проблемы, связанные с регистрацией перехода прав к новому собственнику – данную задачу возьмет на себя банк. Словом, даже если у вас есть средства для покупки за наличные, внутрибанковскую сделку с ипотекой имеет смысл рассмотреть в качестве хорошего варианта. Тем более что кредит можно погасить досрочно хоть через день после завершения регистрационных процедур.

2. Если квартира куплена частично за счет материнского капитала

Материнский капитал как инструмент государственной поддержки семей с детьми начал действовать в России в 2007 году. Это денежные выплаты целевого назначения, один из вариантов использования которых – покупка квартиры или дома для улучшения жилищных условий семьи либо частичное погашение ипотеки, если жилье уже куплено в кредит. По данным Минтруда РФ, именно на это тратит средства большинство получателей маткапитала.

По закону, когда материнский капитал идет на покупку нового жилья, в нем должны быть выделены доли детям. Если за счет этих финансовых средств частично погашается ипотека, заемщик подписывает «Соглашение об определении долей», по которому дети получат право на имущество в течение шести месяцев с момента полной выплаты кредита и снятия обременения.

Впрочем, контроль за выполнением этого обязательства пока толком не налажен и ответственности за его нарушение, по факту, нет. Можно предположить, что через 5–10 лет возникнут ситуации, когда собственник, погасив ипотеку, но не выделив доли на детей и не получив согласия органов опеки, попытается продать жилье. Да, сейчас Росреестр имеет техническую возможность приостановить регистрацию перехода прав в этом случае: он получает от Пенсионного фонда РФ сведения об использовании материнского капитала в любых сделках с недвижимостью. Но в выписке из ЕГРН эти данные не отражаются, поэтому покупатели таких квартир будут неприятно удивлены на этапе регистрации недвижимости.