Инвестиции в недвижимость от А до Я

Так или иначе, сегодня более распространен вариант, когда собственник квартиры, купленной за счет маткапитала, честно выделил доли несовершеннолетним детям. Это значит, что при последующей продаже объекта необходимо получить согласие органов опеки. Тот еще квест зачастую. Потому что до сих пор нет четкой регламентации этого процесса. Например, опека может не согласовать продажу, если сочтет, что она ущемит права детей и ухудшит их жилищные условия. Влезать в подобную волокиту имеет смысл, только если ценовые условия чудо как хороши[69]. С другой стороны, на практике такие покупки, если они удаются, в среднем надежнее прочих, поскольку все составляющие сделки многократно проверяются.

3. Если квартира участвует в длинной цепочке сделок

По экспертным оценкам, доля «альтернативных» сделок на вторичном рынке недвижимости в России, когда собственник продает жилье и покупает новое, превышает 85 %[70]. Этот показатель периодически снижается, но в целом шансы найти так называемую «свободную» продажу не выше, чем один к трем[71]. При такой статистике хорошей можно считать сделку, когда у продавца уже подобрана простая альтернатива, то есть он нашел свободный объект раньше вас. Тогда все просто: вы покупаете квартиру у него, он – у «чистого» продавца, и на этом все расходятся, довольные друг другом.

Но и такие простые сделки попадаются не часто. Вероятнее, что образуется целая цепочка встречных покупок-продаж, на одном конце которой будете вы как инвестор с деньгами, и лишь через несколько звеньев от вас окажется продавец свободного жилья. Сколько сделок может собраться в цепочку альтернатив, заранее предсказать нельзя. В практике каждого опытного риелтора найдутся не цепочки, а целые цепи из 12, 15 и даже 19 звеньев. Но чаще всего их количество составляет от трех до шести.

Главный бич альтернативных сделок – срыв. Поэтому лучше не жадничать, а доверить организацию всей цепочки профессионалу. При этом бонус «альтернативы» в том, что она открывает предприимчивому и творчески мыслящему инвестору больше возможностей для получения дисконта к уже объявленной цене. Дело в том, что многие покупатели отказываются от участия в альтернативных сделках из-за страха потерять деньги. Но вы же ведь не из пугливых?..

6.5 Финансовая сторона покупки

Этот небольшой раздел не про поиск денег для инвестиций в недвижимость. Если вы глубоко прониклись этой темой, значит, уже об этом подумали. Так что мы поговорим о расходах и расчетах в рамках ваших первоклассных сделок.

6.5.1. ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

По поводу ипотеки мнения людей разделяются примерно поровну. Одни считают ее злом, другие – необходимым злом. Но в любом случае за кредит надо платить процент плюс оплачивать страховки: обычно банк настаивает, чтобы заемщик застраховал в пользу кредитора риски своей смерти, потери трудоспособности, а также утраты титула[72] и причинения вреда покупаемому объекту.

Для получения ссуды, возможно, придется нести и другие расходы по правилам банка. Среди них оценка стоимости покупаемой недвижимости или предоставление нотариальных копий документов. Все это уменьшает доходность инвестиций. И тем не менее ипотечный кредит может быть полезен инвестору, а иногда и более выгоден, чем покупка за свои деньги. Примерно таким же образом приносит пользу кредитное плечо на рынке ценных бумаг, пусть и увеличивая риски.

В каких ситуациях есть смысл рассмотреть привлечение ипотеки?

1. Если вы не складируете деньги под матрасом, а вкладываете их в активы, которые приносят более высокий доход, чем ставка по кредиту. Например, в России рентабельность бизнеса, рассчитанная как отношение чистой прибыли к размеру активов составляет в среднем 6–12 %[73] (без учета убыточных предприятий). Но при высокой оборачиваемости доходность за год будет выше. Портфель государственных и корпоративных облигаций может принести 8–13 % годовых при невысоком уровне риска. А вот средневзвешенная ставка по ипотеке в России, по данным ЦБ РФ, составила на конец 2022 года всего 6,71 %.

2. Если у вас есть возможность войти в одну из государственных программ для ипотечных заемщиков, в которых ставка еще ниже, чем в предыдущем пункте. В числе таких предложений – «Ипотека с господдержкой», «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», «Дальневосточная ипотека». Быть может, к моменту выхода книги появятся новые варианты или улучшатся условия по уже действующим. Так или иначе, в рамках всех программ можно покупать готовое жилье на первичном рынке у застройщика или подрядчика строительства. «Сельская ипотека» позволяет приобретать квартиры в небольших городках с числом жителей до 30 тысяч человек. Если такой населенный пункт расположен рядом с крупным областным центром, это может рассматриваться как инвестиция.