Инвестиции в недвижимость от А до Я

3. Если увеличение вашего капитала за счет заемных денег позволяет увеличить число объектов для сдачи в наем, а суммарная рента оказывается выше, чем платеж по кредиту. Для тех, кто получает «белую» зарплату, есть дополнительный бонус. Дело в том, что уплаченные проценты уменьшают базу, от которой рассчитывается НДФЛ, а к одной из покупок можно применить налоговый вычет.

6.5.2. ПЯТЬ СПОСОБОВ ДЕНЕЖНЫХ РАСЧЕТОВ ПРИ СДЕЛКЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Итак, квартира подобрана, продавец согласен, финансы подогнаны. Кажется, что можно, как говорят риелторы, «выходить на сделку». Но перед этим важно сделать еще один шаг: согласовать условия расчетов. Чтобы не оказаться в ситуации, когда вы привезли на сделку в МФЦ чемодан с наличностью, а продавец хочет безнал, необходимо заранее договориться о том, в каком виде он получит деньги от продажи. Кроме того, важно обсудить, по какой схеме будет происходить их передача. Вариантов довольно много. Вот пять самых распространенных.

1. Передача наличных из рук в руки

Метод расчетов, который порой удивляет жителей столиц, до сих пор популярен в небольших городах и населенных пунктах, где «все друг друга знают». Он используется в первую очередь в альтернативных сделках, разменах и разъездах родственников. Деньги передают в момент подачи документов в Росреестр, под расписку и при свидетелях. Иногда стороны привлекают риелторское агентство в качестве посредника. Во многих регионах, к слову, это все еще распространенная практика.

2. Передача наличных через сейфовую ячейку

Один из самых популярных способов расчетов в крупных городах. Особенно в альтернативных сделках. Он считается вполне надежным, а его гибкость, благодаря тому, что можно арендовать несколько ячеек с разными условиями раскрытия даже в рамках одной сделки, дает покупателю дополнительные гарантии. Например, если у продавца не получается сняться с регистрационного учета до завершения всей цепочки сделок, часть денег можно будет положить в отдельную ячейку. Доступ к ней откроется после того, как на руках будет документ о том, что жилье свободно.

3. Безналичный депозит у нотариуса

Схема применяется, если по закону требуется нотариальный договор купли-продажи. Или по желанию сторон для большей надежности.

4. Безналичный банковский аккредитив

Этот способ расчетов на рынке недвижимости появился не так давно, хотя в сделках между юрлицами аккредитивы применяются уже не один десяток лет. Говоря простыми словами, это аналог передачи денег через банковскую ячейку, только в безналичной форме. В последние годы он становится все более популярным.

5. Банковский сервис безопасных безналичных расчетов

Относительная новинка на российском рынке недвижимости: первые сделки с использованием такого сервиса состоялись лет пять-шесть назад. Этот способ резко набрал популярность в период пандемии. Сегодня им, как правило, пользуются для дистанционных сделок продавцы, переехавшие за рубеж.

Не все способы расчетов одинаково надежны. Но об этом мы более подробно поговорим в следующей главе.

6.5.3. СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА И ДРУГИЕ РАСХОДЫ ПОКУПАТЕЛЯ

Инвестиций без риска не бывает. Покупка недвижимости не исключение. Например, какими бы внимательными ни были вы, ваш юрист и риелтор, нельзя исключить внезапного появления претендентов на ваш инвестиционный объект. Не факт, что при этом успех в судах окажется на вашей стороне. Но раз уж такого риска невозможно избежать, его можно застраховать, что даст возможность вернуть хотя бы деньги. Для этого существует услуга по так называемому титульному страхованию[74].

По сути, это защита покупателя от материальных потерь из-за признания судом сделки с недвижимостью незаконной или недействительной. Если кто-то докажет в судебном порядке, что «ваша» квартира на самом деле принадлежит ему, страховая компания возместит стоимость покупки. Эта страховка охватывает сразу несколько рисков, любой их которых может стать причиной расторжения договора:

– продавца на момент сделки признали недееспособным, ограниченно дееспособным или невменяемым;

– бывший владелец квартиры докажет, что был введен покупателем в заблуждение;

– сделка нарушила интересы несовершеннолетних либо одного из супругов;

– договор подписан тем, кто не имел права продавать квартиру;

– сделка заключена под давлением либо вследствие тяжелых обстоятельств.

Полный перечень зависит от желания страхователя и согласия страховщика. И он влияет на итоговый тариф, который обычно составляет 0,3–1 % от стоимости недвижимости. Но помните, что экономия может выйти вам боком: застрахованными будут считаться только те причины утраты права собственности, которые указаны в вашем договоре или полисе.