Инвестиции в недвижимость от А до Я

Плюс титульного страхования – ваше спокойствие: есть надежда, что «в случае чего» часть финансовых потерь удастся отбить. Минусы, помимо очевидного увеличения расходов, следующие:

– судиться, а значит, терять время, нервы и деньги, все равно придется[75];

– компенсация далеко не всегда сможет покрыть рыночную стоимость объекта;

– страховые компании скрупулезно проверяют выполнение всех условий со стороны застрахованного лица и могут отказать в выплате;

– в последнее время страховщики стараются не продавать такие полисы вне рамок ипотечного жилья[76] и предлагают их покупателям только тогда, когда банк-кредитор на этом настаивает.

Короче, куда ни кинь – всюду клин. Риск сопровождает и сделку, и страховку. Что обойдется дешевле – решать вам. Но если выберете страховку, обязательно проконсультируйтесь с юристом: процедура с точки зрения права сложная, подводных камней в ней много.

И последнее. Помимо уже перечисленного, на покупателя недвижимости обычно ложатся расходы по регистрации и нотариальному оформлению документов. Например, согласие супруга, за перевод денег на аккредитив или их обналичку, а в случае с покупкой ипотечного жилья это еще и расходы на оценочные и страховые услуги по правилам банка-кредитора.

Особняком в ряду расходов покупателя стоит обращение к помощи риелтора. Услуга по сопровождению сделки включает в себя участие в переговорах с продавцом, проверку юридической чистоты объекта, оценку рисков, подготовку документов, менеджмент на всех этапах, согласование схемы сделки и расчетов по ней, подачу документов на регистрацию, их получение, помощь с фактическим вступлением в права собственности. Могу сказать по опыту, что это не простая работа, которая стоит своих денег.

Глава 7 Надежная крыша и счастливый финал

А ты как в сказке хочешь жить?

Но до счастливого финала

Препятствий в ней дано немало,

Чтоб дверь любви в себе открыть.[77]

Странник Вадим

7.1. Выход на сделку

К этому моменту вы уже проделали титаническую работу: проанализировали кучу вводных, выбрали стратегию, составили бизнес-план, рассмотрели доступные возможности рынка. Прошерстив и проработав огромную массу вариантов, наконец-то нашли первоклассную сделку и довели ее до степени полной готовности: сумели договориться с продавцом о подходящей цене, согласовали все детали, убедились в чистоте объекта и надежности контрагента, определились с финансированием и прочими сопутствующими вопросами. Осталась «чистая формальность» – скрепить договор подписями и отдать его на государственную регистрацию.

Кажется, соломка подстелена со всех сторон. И наконец-то можно выдохнуть? Увы. Как раз сейчас, когда счастливый финал уже маячит на горизонте, нужно сконцентрировать силы для финишного рывка.

7.1.1. ДОГОВОР – ВСЕМУ ГОЛОВА

Многие представляют себе договор купли-продажи чистой формальностью. Мол, нужна бумажка по закону – придется подписывать. То есть достаточно скачать из интернета типовой бланк, вписать:

• ФИО покупателя и продавца;

• адрес недвижимого имущества;

• цену;

• паспортные данные и реквизиты сторон, поставить подписи – и дело в шляпе.

Такое наплевательское отношение к письменным соглашениям возникло не на пустом месте. Давным-давно мой юрисконсульт в одном из разговоров заметил: «Пойми, старик, я могу составить суперский договор, по которому твои позиции будут юридически непробиваемыми. На бумаге. Но она никак не защитит тебя – ни от того, что твой контрагент обратится в суд, чтобы отобрать кусок в свою пользу, ни от того, что судья не окажется на его стороне. Бумага сама по себе решает мало, люди – почти все».

Однако ежегодно в России заключаются миллионы сделок с недвижимостью, а до судебных споров доходят тысячи. Быть может, действительно не стоит тратить время и деньги на составление договора под конкретную сделку, а достаточно заполнить типовую форму?

На это я могу сказать вот что. Да, бронежилет не защитит вас на 100 % от пули. И порой он не удобен в ноˊске. Но кто же откажется носить его там, где стреляют? Кроме того, лучше действительно не доводить дело до судебной тяжбы, и договор здесь – хороший помощник. Сделки с недвижимостью могут идти долго, а память у людей короткая. Поэтому все устные договоренности необходимо закреплять в «юридически обязывающей» форме, чтобы избежать разногласий и споров на финальном этапе. В том числе нужно перенести все условия, которые мы предусмотрительно зафиксировали в соглашении о задатке.

В договоре нужно отразить следующие ключевые моменты:

– цену договора, то есть денежную сумму, которую покупатель должен уплатить за квартиру. Она должна быть выражена в рублях, даже если продавец настаивает на иной валюте[78], причем ее размер не стоит сильно занижать в сравнении с кадастровой или рыночной стоимостью;

– форму, порядок и сроки оплаты цены договора, а также способы подтверждения произведенного платежа;