Инвестиции в недвижимость от А до Я

– состояние квартиры и список передаваемого с ней имущества;

– сроки и порядок передачи недвижимости покупателю;

– гарантии продавца, которые подтверждают, что притязаний на квартиру со стороны третьих лиц нет, а также в которых он обязуется погасить задолженность по ЖКУ и снять с регистрационного учета всех проживающих, если этого не произошло к моменту сделки;

– основания для расторжения договора и ответственность продавца;

– другие не противоречащие закону условия, которые стороны считают существенными.

Кроме того, проверяем:

• актуальность персональных и паспортных данных продающей стороны;

• точность адреса и кадастрового номера объекта;

• выполнение продавцом своих обязательств к моменту заключения сделки.

В последнем случае речь может идти о снятии с регистрационного учета всех жильцов или предоставлении согласия супруга. При необходимости нужно согласовать и внести в договор уточнения. Если законодательство разрешает простую письменную форму, готовим нужное количество экземпляров договора. Если требуется нотариальная форма, например, в сделке есть несовершеннолетний, либо квартира продается по долям[79], – все эти условия берем с собой к нотариусу, поскольку он все равно будет работать лишь с той «рыбой» договора, которую утвердила нотариальная палата. Но дополнить ее пунктами из вашего списка, скорее всего, не откажется, ведь, согласно закону, существенными считаются все условия, относительно которых, по мнению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение[80].

Наконец, если права продавца на квартиру ограничены, например ипотекой, это также следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации права собственности. А если квартира продается по доверенности, в договоре указываются все ее реквизиты.

Но по всем правилам составленный и подписанный договор – это еще не все, что нужно вам как покупателю.

7.1.2. ПРАВИЛА ПРОВЕДЕНИЯ БЕЗОПАСНОЙ СДЕЛКИ

И вот настал долгожданный день. Вы встречаетесь с продавцом в назначенном месте: в банке, у нотариуса, в филиале Росреестра или офисе центра госуслуг «Мои документы». Все немного взволнованы, но готовы довести дело до конца. Казалось бы, что может пойти не так?

Оставим банальности вроде «кто-то забыл документы» – это решаемо. Есть три момента, на которые надо обратить внимание.

1. Текст договора. Это особенно важно, если бумажные оригиналы на встречу принесли не вы. Во-первых, всегда полезно перечитать то, что собираешься подписать. Во-вторых, от ошибок никто не застрахован. Иногда они могут всплыть в самый последний момент. Нередко цена пропущенной запятой оказывается очень высокой. Наконец, вам поможет попасться не слишком добросовестный продавец, который решит без согласования с вами поправить невыгодные для него пункты. Иногда для этого используется «случайная» порча экземпляра в момент подписания, а потом, словно рояль в кустах, у продавца оказывается сделанная «на всякий случай» копия с исправленным текстом. Юридический фокус заключается в том, что в суде разночтения в экземплярах договора трактуются однозначно: согласие по текстуально различным пунктам не достигнуто, значит, необходимо руководствоваться нормами закона. А они могут обеспечивать покупателю менее выгодные условия по сравнению с договором.

2. Поведение продавца. Скорее всего, вы уже встречались не раз: во время осмотра квартиры, заключения договора о задатке, согласования условий. Это значит, что вы уже понимаете, какое поведение является для вашего визави более-менее нормальным. Если во время заключения сделки продавец ведет себя необычно, например слишком возбужден или, наоборот, заторможен, отвечает невпопад, страдает тремором рук и нервным тиком глаз, это повод насторожиться. В будущем это вполне может стать основанием для признания вашей сделки недействительной. Мол, именно в этот момент продавец «не был способен понимать значение своих действий или руководить ими»[81]. Да, у вас на руках, разумеется, есть справки о том, что ваш контрагент не состоит на учете в НД и ПНД. Вот только они не доказывают его адекватности в момент подписания договора. Если вы столкнулись с такой ситуацией, у вас есть два варианта: либо отказаться от сделки, либо обратиться для ее заключения к нотариусу. Он может оценивать дееспособность сторон[82] и вести видеозапись, что при необходимости послужит доказательством в суде.