Инвестиции в недвижимость от А до Я

3. Признаки опьянения. Допустим, продавец на вид адекватен, но от него исходит запах перегара. Вы начинаете расспрашивать, и он признается, что накануне действительно «принял сто грамм для храбрости». Но заверяет, что с ним все хорошо, он в норме и можно продолжать. Однако именно этого делать и не следует. Даже легкое опьянение продавца – «красный свет» для сделки. Ведь позже он может явиться к вам с медицинским заключением о состоянии «полного невменоза» в день подписания договора и грозить иском о признании сделки недействительной на основании… «неспособности понимать значение своих действий». В этом случае вам либо придется платить ему солидные отступные, либо ввязываться в судебную тяжбу с неопределенными шансами на успех и высоким риском затягивания процесса на месяцы. То есть у вас опять развилка: либо переносить сделку на другой день, а попутно еще раз обдумать, такая уж ли она первоклассная, либо вызвать нарколога для освидетельствования продавца[83].

Кроме того, возможны ситуации, когда продавец пытается в последний момент изменить договор, поднять цену или потребовать доплату за мебель. Урегулировать спор вряд ли получится так просто, и это еще одна причина, по которой сопровождение сделки лучше доверить профессиональному риелтору.

7.1.3. НЮАНСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

По российскому законодательству, договор купли-продажи многих видов недвижимости, в том числе жилья, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Ее осуществляет Росреестр на основании заявлений продавца и покупателя, к которым прикладывается комплект необходимых документов. В зависимости от конкретной ситуации их набор может отличаться. Но в любом случае потребуются[84]:

– оригинал договора купли-продажи, по одному экземпляру на каждого участника сделки;

– оригинал заявления о государственной регистрации перехода права собственности по утвержденной форме, подписанный продавцом;

– оригинал заявления о государственной регистрации права собственности, составленный по утвержденной форме и подписанный покупателем;

– документы, необходимые для проверки законности сделки, их список в каждом случае уточняется по ситуации[85];

– оригинал и копия квитанции об уплате государственной пошлины[86].

Если документы на регистрацию от имени любой из сторон подает доверенное лицо, ему нужно предоставить оригинал доверенности.

Пакет документов можно подать разными способами:

– заполнив электронную форму на сайте Росреестра, в этом случае вам потребуются сканы всех необходимых документов, а сами заявления и их копии должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя;

– через офисы Росреестра или МФЦ на бумажных носителях;

– через нотариуса, если вы заключаете нотариальную сделку;

– электронным способом через интернет-агрегаторы «ДомКлик», «Циан. Сделка», «Метр квадратный»;

– по почте заказным письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае документы должны быть нотариально удостоверены).

От способа подачи зависят сроки государственной регистрации. Быстрее всего – электронная регистрация через нотариуса (1–2 рабочих дня). Более долгий способ – сделка в простой письменной форме, когда документы подаются в бумажном виде через МФЦ (до десяти рабочих дней). Сроки регистрации при подаче заявления через отделение связи зависят от расторопности почтовых служб.

Напоследок помните, что Росреестр тоже иногда ошибается: пишет адреса с ошибками, в фамилиях теряет или путает буквы. Чтобы избежать проблем, полученную выписку из ЕГРН необходимо внимательно проверить и при выявлении ошибок подать заявление о внесении изменений в реестр.

7.2. Пять популярных способов расчетов в сделках с недвижимостью

В предыдущей главе мы поговорили об основных способах расчетов с точки зрения принципиальных договоренностей покупателя и продавца. Теперь рассмотрим их подробнее через призму надежности. В схеме «утром деньги – вечером стулья»[87] покупатель рискует оказаться и без денег, и без стульев. А при обратном порядке такой же риск есть и у продавца. Это значит, что обоим нужен посредник, который передаст деньги продавцу после регистрации перехода права собственности и вернет их покупателю, если в регистрации будет отказано. Ниже – основные способы надежных расчетов.

1. Наличные деньги