Инвестиции в недвижимость от А до Я

При всех недостатках этот способ продолжает пользоваться популярностью. Наличные передаются продавцу, как правило, в момент подачи документов на государственную регистрацию, а не после ее завершения. Здесь необязательно искать подвох: продавец может настаивать на таком виде расчетов из чисто экономических соображений. Если условный Дамир продает квартиру в городе и одновременно тоже за нал приобретает дом в пригороде, а разницу отдает сыну на первоначальный взнос для покупки новостройки в ипотеку, он может проявить твердость, особенно если уже уступил по цене. Кроме того, в небольших населенных пунктах, где «все друг друга знают», нежелание людей рисковать репутацией выступает в некотором смысле гарантией добропорядочности продавца. Но совсем не факт, что она будет распространяться на заезжих инвесторов. Им следует самостоятельно позаботиться о «соломке».

Иногда для расчетов наличными стороны привлекают посредника. Обычно это агентство недвижимости, которое организует и сделку, и регистрацию, и все платежи – от задатка до полной суммы. Также оно предоставляет сервис для пересчета и проверки денежных купюр, машину для поездки в сопровождении риелтора для подачи документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ, помогает соблюсти некоторые юридические формальности для завершения сделки.

2. Сейфовая ячейка

Один из проверенных временем способов взаиморасчетов. Суть его заключается в том, что деньги не передаются из рук в руки, а помещаются на период государственной регистрации в сейфовую ячейку банка. Доступ к ней регулирует отдельное соглашение, по которому забрать содержимое может:

– продавец, предъявив выписку из ЕГРН о регистрации на нового владельца;

– покупатель после истечения срока аренды ячейки (обычно месяц), если к ней ранее не получил доступ продавец, предъявивший выписку.

На практике это выглядит так: покупатель арендует ячейку и подписывает в присутствии продавца соглашение с банком об условиях доступа к ней. Затем оба отправляются в банковский депозитарий, где продавец пересчитывает и проверяет деньги покупателя, после чего оба кладут всю сумму в конверт или пакет, запечатывают его и закладывают в ячейку, которую закрывают на ключ. Далее банковский работник закрывает ячейку на второй ключ. На этом этап закладки денег завершен. Поскольку банк не проверяет подлинность выписки, первый ключ, как правило, передается доверенному посреднику, чтобы исключить махинацию со стороны продавца.

Если переход права собственности к покупателю зарегистрирован Росреестром, продавец вместе с подтверждающей выпиской из ЕГРН идет к посреднику, берет у него ключ от ячейки и отправляется в банк, где получает возможность забрать всю сумму. Если же последовал отказ в регистрации и проблема неустранима, то за ключом идет покупатель, который через указанный в соглашении срок забирает деньги обратно. Наконец, если регистрация приостановлена, обе стороны могут встретиться вновь и договориться о дальнейших действиях: либо расторгнуть сделку, либо попытаться устранить причины приостановки.

Как видим, интересы покупателя и продавца защищены примерно одинаково. При этом расчеты наличными через сейфовую ячейку в банке сохраняют все плюсы передачи денег из рук в руки, кроме, разве что, скорости. К тому же такая схема позволяет обеспечить выполнение продавцом и других обязательств по договору – например снять с регистрационного учета всех живущих в квартире. В этом случае часть стоимости (5–10 %) закладывается в другую ячейку, и доступ к ней продавец получит, только предъявив вместе с выпиской из ЕГРН документ, подтверждающий юридическое освобождение недвижимости. Иногда продавец может настаивать на расчетах через сейф в целях «налоговой оптимизации», особенно если цена в договоре ниже, чем по факту. Наконец, ячейки могут использоваться, когда продавцов несколько и каждый хочет получить свою часть денег независимо от других участников.

Но есть у такой схемы и риски:

• иногда содержимое ячеек банально крадут, и хотя эти преступления более-менее раскрываются, доказать ущерб будет очень сложно, ведь банк «не знает» и даже не хочет знать, что арендатор положил в мини-сейф;

• за время регистрации сделки у кредитной организации могут отозвать лицензию, что сильно осложнит доступ к содержимому ячейки, а когда банк откроют, задачу безопасной перевозки денег получатель вынужден будет решать сам;

• доступ в хранилище банка могут получить правоохранительные органы, и какие ячейки станут объектом их внимания, заранее предсказать нельзя.

Что касается расходов – аренду ячейки обычно оплачивает покупатель, пересчет и проверку денег – продавец. В альтернативных сделках – по договоренности.

3. Депозит у нотариуса