Инвестиции в недвижимость от А до Я

Эта схема расчетов надежная, но редкая, поскольку дорогая. Однако если по закону необходим нотариальный договор купли-продажи, можно доверить нотариусу и подачу документов на регистрацию сделки, и расчеты между сторонами. А работает это так. Как только договор с продавцом подписан, указанную в нем сумму покупатель переводит нотариусу и получает нотариальную справку, что обязательства по оплате квартиры исполнены. Когда деньги поступят на счет, нотариус подает документы в Росреестр. После регистрации квартиры на покупателя он перечисляет средства на банковский счет продавца, а при отказе возвращает всю сумму покупателю. От сторон никаких действий не надо: нотариус сам контролирует сделку и видит информацию из Росреестра.

Такая схема снимает многие риски, но недешево стоит: порядка 0,5 % от цены покупки (суммы депозита) плюс оплата услуг правового и технического характера[88]. И сумму сделки придется указать целиком, что не позволит часть расчетов провести «по-серому». С 2021 года перевести деньги на депозит нотариуса для расчета по сделке можно онлайн через сайт Федеральной нотариальной палаты (доступна авторизация через «Госуслуги»).

4. Банковский аккредитив

В строгом смысле аккредитив – это обязательство банка выплатить определенную сумму по предварительному указанию клиента названному им третьему лицу, которое должно предъявить документы, оговоренные при открытии аккредитива. Простым языком, это аналог сейфовой ячейки при безналичных расчетах. И работает он так.

Покупатель открывает в пользу продавца аккредитив, отвечающий одновременно трем условиям:

а) безотзывный – это значит, что вернуть деньги возможно лишь по окончании согласованного сторонами срока аккредитива (обычно это месяц-два);

б) покрытый – вся сумма сразу вносится на специальный счет в банке;

в) безакцептный – при выполнении условий аккредитива продавцу не требуется согласие покупателя на перечисление денег.

Стороны подробно прописывают условия, которые должен выполнить продавец, чтобы получить деньги: например, предъявить договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности к покупателю и выписку из ЕГРН. Когда Росреестр зарегистрирует сделку, продавец предоставляет эти документы в банк и тот «раскрывает аккредитив» – переводит деньги на банковский счет. Традиционно расходы по аккредитиву несет покупатель, но стороны могут договориться иначе.

Эта схема подходит для простых случаев, когда есть один продавец и один покупатель. При альтернативных сделках все усложняется. Скажем, наш знакомый Покан покупает квартиру у Дамира, а тот на вырученные деньги – дом у Таштемира, и все сделки должны пройти одновременно. В этом случае Покан указывает в качестве получателя денег по аккредитиву не Дамира, а Таштемира. Но тот получит средства на счет, только если предъявит банку свой договор с Дамиром и копию договора с Поканом (оба с отметками Росреестра о переходе прав собственности), а также две выписки ЕГРН с новыми владельцами: Дамиром и Поканом. Вдобавок все трое заранее подписывают соглашение о взаимных расчетах с описанием финансовой стороны сделки и условием, что перевод банком денег Покана на счет Таштемира – тот самый аккредитив – подтверждает оплату Покана за квартиру Дамира. Здесь точно не обойтись без толкового риелтора, способного юридически грамотно сформулировать все условия.

И еще «ложка дегтя». Если у банка в процессе регистрации перехода права собственности отзовут лицензию, то раскрыть аккредитив в пользу продавца он уже не сможет: это банковская операция, а они без лицензии запрещены. Как максимум продавец получит сумму возмещения[89] от Агентства по страхованию вкладов, а за остатком ему придется встать в очередь кредиторов. Выбирайте надежный банк, даже если это будет дороже.

5. Сервис безопасных расчетов

Услуга на российском рынке недвижимости появилась недавно. И оказывают ее не все банки. По сути, она представляет собой модифицированный аккредитив, который можно открыть дистанционно. Это большое преимущество для инвесторов из других городов.

Еще один плюс этого способа в том, что документы в Росреестр подает банк – владелец сервиса. Он же проводит расчеты и уведомляет участников. При этом регистрация сделки будет электронной, и если нужна бумажная выписка из ЕГРН – ее придется получать отдельно. В остальном – все как в аккредитивных расчетах: покупатель и продавец подписывают документы по сделке, затем покупатель оформляет в банке услугу «безопасных расчетов», оплачивает ее, перечисляет средства для оплаты квартиры на специальный счет и передает банковскому клерку реквизиты и данные продавца для зачисления тому денег после регистрации. Договор и другие необходимые для Росреестра документы также передаются в банк, который берет на себя дальнейшее оформление.