Инвестиции в недвижимость от А до Я

Есть у этого способа и минусы. Например, все участники сделки должны быть совершеннолетними. Число получателей денег ограничено правилами сервиса. Платеж продавцу приходит от юридического лица, и некоторые банки в этом случае могут брать комиссию. Также отдельно оплачивается услуга электронной регистрации.

7.3. Финальные документы и действия

По российским законам, обязательной частью сделки с недвижимостью является ее передача продавцом и принятие покупателем: стороны подписывают передаточный акт или другой документ (расписку, соглашение). Передача недвижимости покупателю считается состоявшейся только после обоюдного подписания такого документа, если договором не предусмотрено иное.

Это не простая формальность. Иногда у сторон возникают разногласия. Например, после вывоза мебели оказывается, что на обоях пятна или дыры, а по счетам ЖКХ огромный долг.

С одной стороны, позиция покупателя кажется более сильной. По закону, если продавец не подписывает документ о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, то это считается отказом от исполнения договорных обязательств. В этом случае покупатель через суд может потребовать от продавца:

а) передать ему квартиру на условиях договора, то есть устранить проблемы,

и

б) возместить все причиненные убытки.

При этом до подписания акта приема-передачи квартиры именно продавец несет риск ее случайного повреждения, отвечает за вред, который может быть причинен соседям, например пожаром или затоплением, и оплачивает коммунальные расходы. Это в каком-то смысле рычаг давления на него.

Вместе с тем покупателю акт приема-передачи необходим для последующей продажи квартиры. Продавец это хорошо понимает. И знает, что суд – процедура не быстрая и не дешевая. Так что придется договариваться, взвесив все издержки и выгоды как от настойчивости, так и от компромисса. Мое мнение: по непринципиальным моментам можно проявить гибкость.

Отдельно стоит обсудить криминальный аспект. В последнее время, к сожалению, все чаще продавцы сознательно затягивают подписание акта, а затем внезапно оспаривают сделку в суде как заключенную вследствие «стечения тяжелых жизненных обстоятельств»[90]. Мол, тяжело заболела мама-теща-внучка-жучка (справка прилагается), ей потребовалось дорогостоящее лечение, а денег не было (еще одна справка), так что пришлось продавать жилье на условиях хуже рынка (вот отчет об оценке). Словом, прошу войти в положение, деньги за квартиру верну в рассрочку через 30 лет.

Проблема заключается в том, что такие намерения продавца не проверить на стадии подготовки сделки. Хотя как только начинается судебный спор, сразу становится понятно, что от покупателя хотят дополнительных денег в качестве отступных. Такая схема работает, когда жертва аферы из другого региона и поездки в суд по месту нахождения покупки влетят в копеечку.

Что тут скажешь? Во-первых, в договоре купли-продажи должна быть предусмотрена обязанность продавца передать недвижимость по акту и освободить ее в разумно короткий срок с момента регистрации перехода прав собственности. Тогда можно оперативно подавать иск о понуждении ответчика к исполнению договорных обязательств. Во-вторых, это напоминает о том, как важно привлекать к сопровождению даже самой первоклассной сделки квалифицированных профессионалов с большим практическим опытом.

Список того, что обязательно должно быть указано в акте приема-передачи, выглядит так:

• название документа, дата и место составления;

• ФИО и паспортные данные покупателя и продавца;

• реквизиты договора купли-продажи и характеристики помещения: адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь;

• список переданных документов и принадлежностей, в том числе ключи от входной двери с указанием количества экземпляров;

• показания счетчиков учета коммунальных услуг, если они есть;

• описание выявленных недостатков, порядок и сроки их устранения;

• подтверждение отсутствия взаимных претензий;

• подписи сторон.

Когда у вас на руках зарегистрированный по всем правилам договор купли-продажи, подтверждающая выписка из ЕГРН и подписанный акт приема-передачи, а карман оттягивает связка ключей от входной двери, можно наконец-то выдохнуть с облегчением. Ваша первоклассная сделка состоялась.

Глава 8 Покупка недвижимости на первичном рынке: нюансы

У мира правила суровы,

Их непреклонно острие:

Первичным все же было слово,

Вторичным стало бытие!

стих из Сети от неизвестного автора

Новостройки многие инвесторы рассматривают преимущественно в рамках популярной арбитражной стратегии «купил на котловане – продал с ключами». Но возможности первичного рынка намного шире. К нему есть смысл присмотреться и тем, кто следует одной из рентных стратегий. Главное – выбрать объект правильно.