Инвестиции в недвижимость от А до Я

С одной стороны, базовый алгоритм для приобретения инвестиционной недвижимости в новостройках почти не отличается от алгоритма для вторичного рынка: определение критериев, поиск и выбор объекта, переговоры с продавцом, подписание договора[91], завершение сделки. С другой стороны, инвестирование на этапе строительства имеет ряд специфических нюансов, поскольку вам придется принимать решение относительно пока еще не существующего объекта, а нормативная база сильно отличается от актуальной для вторичного рынка. О связанных с этим тонкостях и поговорим.

8.1. Особенности выбора новостроек

На первичном рынке действует закон «Кто первый встал, того и тапки». Поэтому начинать подбор квартиры в новостройке лучше еще до того, как застройщик откроет продажи очередного жилого комплекса или дома. Тем более сейчас информация о новых проектах появляется уже на стадии выдачи разрешительной документации на стройку. В интернете много профильных форумов, сетевых сообществ и телеграм-каналов, где участники со знанием дела обсуждают строительные планы девелоперов. И рендеры[92] новых проектов появляются там чуть ли не на следующий день после их утверждения в головных офисах строительных компаний. А на самых профессиональных форумах и каналах, помимо этого, выкладывают информацию о дальнейшем развитии дорожных коммуникаций и общественного транспорта в районе будущей стройки. В сети также можно найти планы застройщиков по дополнению уже существующих жилых комплексов новыми корпусами.

Вместе с тем не все проекты на первичном рынке одинаково привлекательны для инвестора. Нужно учитывать два дополнительных критерия: надежность застройщика и его ценовую политику. Есть смысл заранее отсеять некоторых девелоперов, исходя из их репутации. Ее можно выяснить, проанализировав публикации на тех же самых форумах и в ТГ-каналах, но с поправкой на то, что довольные люди делятся своим счастьем намного реже, чем разочарованные покупатели отрицательным опытом. Кроме того, помните про «черный пиар» от конкурентов. Но если отзывы «в минус» или «в плюс» не выглядят шаблонными, а баланс явно смещен в сторону негатива, это уже повод насторожиться.

В помощь инвестору на российском интернет-портале наш. дом.рф действует единая информационная система жилищного строительства, которая содержит сведения обо всех компаниях-застройщиках. Также здесь реализован сервис проверки новостроек, воспользовавшись которым можно узнать:

• какие новостройки проблемные;

• как идет строительство того или иного объекта;

• насколько застройщик надежен и как часто он нарушает сроки;

• сколько квартир и нежилых помещений уже продано.

Наконец, в ЕИСЖС можно посмотреть полный список новостроек по всем регионам России, в том числе оценить их расположение на карте[93].

Наряду с ним действуют негосударственные информационные ресурсы, где также собирается аналитика и данные по застройщикам. Одни дают информацию по конкретным регионам, другие охватывают все субъекты Федерации. К первым относится сервис «Новострой-М»[94], ко вторым – проект «Единый ресурс застройщиков»[95]. На последнем сайте, в частности, можно посмотреть динамику продаж в конкретной новостройке по месяцам и понять, насколько адекватна ценовая политика. Также цены застройщика имеет смысл сравнить с ценами на «вторичке» в этой локации, учитывая перспективы местоположения. Наконец, можно воспользоваться для поиска «ДомКликом» и «Цианом».

Для оценки новостройки применяйте критерии отбора по району и локации из главы 5. При этом здание и двор придется оценивать по чертежам, планам и макетам, предоставленным застройщиком. Это может показаться сложным для тех, кому в школе стереометрия никак не давалась. Но при некотором воображении барьер вполне преодолим.

При выборе объекта на первичном рынке также стоит оценить местность, чтобы совместить красочные картинки из буклетов и сайтов с объективной реальностью. Окружение может рассказать о перспективах ЖК намного больше, чем сотрудники застройщика, обученные расписывать, как «через четыре года здесь будет город-сад»[96]. Но даже в сроки строительства укладываются далеко не все. А многие девелоперы и вовсе не любят выполнять предпродажные обещания по благоустройству дворов и прилегающих территорий, отчего все живописные скверы и бульвары так и остаются только на картинках.

Важно самому изучить, что уже находится рядом и что будет построено поблизости, например торговый центр или другой ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, желательно на месте оценить их расположение. В столице и других крупных городах России также целесообразно учесть перспективы будущих строек в рамках программ реновации. Информацию о них нужно искать на сайтах региональных и муниципальных администраций, а также в материалах общественных слушаний по проектам генпланов и застройки территорий.