Инвестиции в недвижимость от А до Я

Кроме этого, при оценке конкретного жилого комплекса важно обратить внимание, какой вид недвижимости предлагается застройщиком – квартира или апартаменты. От этого зависит, насколько такая инвестиция соответствует вашей индивидуальной стратегии.

С квартирой все понятно: она по закону относится к жилым помещениям и предназначена для постоянного проживания. Тогда как у апартаментов пока еще нет легального правового статуса[97], а правоприменительная практика относит их к числу помещений для временного проживания, таких же, как гостиничный номер. То есть это не жилая недвижимость, а коммерческая. Из чего следуют как плюсы апартаментов, так и их минусы. Вторых, пожалуй, больше:

• нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства, из-за чего могут возникнуть проблемы с устройством детей в сады и школы;

• нет нормативных требований по инсоляции, освещенности, уровню шума, габаритам помещений, что чревато множеством неудобств для проживающих;

• более высокие коммунальные и эксплуатационные расходы, повышенные ставки налога на имущество, отсутствие налоговых вычетов для покупателей;

• менее выгодные условия покупки: льготных госпрограмм нет, использовать маткапитал нельзя, ипотека на общих основаниях;

• повышенные риски для инвестора в случае банкротства застройщика: например, покупателю апартаментов не положены выплаты из Фонда защиты дольщиков;

• слаборазвитая инфраструктура, так как у застройщика нет обязательств по строительству объектов социального назначения – школ, детсадов и т. п.;

• собственник апартаментов не сможет сдавать их как самозанятый и, соответственно, применять пониженные налоговые ставки[98].

Теперь плюсы:

• цены на апартаменты в среднем на 10–20 % ниже, чем на квартиры аналогичной площади;

• если власти впоследствии приравняют апартаменты к жилью[99], ценник приблизится к уровню квартир, на чем можно будет неплохо заработать;

• разрешены любые перепланировки, не затрагивающие несущих стен[100];

• отсутствуют взносы на капитальный ремонт (но при возникновении проблем собственники не смогут обратиться за помощью в Фонд капитального ремонта).

Апартаменты неплохо подходят для реализации арбитражных стратегий. Вполне уместны и покупка на стадии котлована с последующей продажей перед получением ключей, и перепродажа с ремонтом, и даже переустройство, когда объект большой площади делится на несколько более мелких. В здании коммерческого назначения согласовать подобные изменения, как правило, проще, чем в многоквартирном жилом доме. Наконец, как было сказано выше, апартаменты могут стать хорошей инвестиционной идеей для тех, кто верит, что рано или поздно власти решатся на «апартаментную амнистию».

Далее от анализа жилого комплекса можно переходить к оценке конкретного здания. Здесь меньше всего нужно обращать внимание его «класс», указанный в рекламе застройщика. Ни в законодательстве, ни в строительных нормах и правилах нет определений, что такое «элитное жилье», «бизнес-класс», «комфорт» и «эконом», тем более – со значками плюс. Хотя в обиходе такие термины используются и в целом понятны, на первичном рынке они больше представляют собой маркетинговые уловки с целью поднять цену на ровном месте. Действительно важным является организация входных групп, планировки этажей, тип и количество лифтов, наличие подземного паркинга или наземной автостоянки. Кубатура будущей квартиры тоже имеет значение. При этом если жилье в новостройке продается без отделки, для расчета реальной высоты потолка от параметра, указанного в строительной декларации, надо отнимать 15–20 см. Хорошо, если в итоге она получится не менее трех метров: 2 м 75 см – стандарт для типового панельного дома, а в новеньком ЖК хочется чего-нибудь получше. Кроме того, с потолками в 4–5 метров уже можно задумываться о вертикальных планировочных решениях, таких как антресоли, которые добавят ценности объекту.

Что касается лифтов, то по актуальным требованиям[101] как минимум один должен быть предусмотрен даже в пятиэтажках. В зданиях выше девяти этажей необходимо два лифта на подъезд, один из которых – грузопассажирский. Если этажей больше 18, лифты должны быть еще и скоростными, причем их количество, согласно строительным нормам и правилам, увеличивается в зависимости от этажности.

Не менее важной для новостройки является планировка типового этажа[102]. Разницу между удачными и сомнительными планировочными решениями лучше проиллюстрировать наглядно.

Вот один из примеров современного жилого комплекса в крупном городе:

Рис 8.1. Пример архитектурно-планировочного решения в доме, который застройщик позиционирует как «комфорт-класс».