Инвестиции в недвижимость от А до Я

Как видите, на каждом этаже располагается по 16 квартир. Этажей в доме – 22, один из которых технический. Формально требования СНиП выполнены: четыре лифта, из которых два грузопассажирских. Но это значит, что на каждый из них приходится 84 квартиры! Для сравнения, даже в старых панельных 9-этажках один лифт обслуживал 36 квартир, а в домах 1980-х годов постройки – 28–34 квартиры. Немудрено, что жители новых ЖК часто жалуются на «пробки» в лифтовых холлах по утрам.

Если ваша стратегия ориентирована на получение ренты от съемщиков бюджетного жилья, на это можно не обращать особого внимания: клиенты стерпят и не такое (хотя сбегут при первой возможности). Но если вы нацелены на средний класс, подобных «муравейников» лучше избегать.

А вот еще один наглядный пример современного жилого комплекса.

Рис 8.2. Пример лаконичного архитектурно-планировочного решения в новостройке.

В этом здании 21 этаж, в том числе один технический. На каждом этаже расположено всего по три квартиры, соответственно, один скоростной лифт приходится на 30 квартир. Как говорится, почувствуйте разницу.

Если вы ориентированы на работу с клиентами из среднего класса и выше, старайтесь избегать проектов, где застройщик увлечен «мелкой нарезкой». К слову, апарт-комплексы – здания с апартаментами вместо квартир – порой сдаются именно с таким родовым дефектом. Оптимально, если в пределах одной секции или подъезда будет не более 4–6 квартир на этаже, максимум – 6–8. Чем меньше соседей по лестничной клетке, тем спокойнее будет обстановка в доме, а значит, уютнее жизнь. Недаром в премиум-сегменте всего 3–4 квартиры на этаже. Ведь именно комфорт – то, за что обеспеченные клиенты готовы доплачивать: они ценят не деньги, а здоровье и время.

В новостройке, особенно на ранних стадиях, есть возможность выбрать квартиру подходящей планировки, а также этаж, на котором она расположена. С точки зрения инвестора, пленяться панорамным видом с большой высоты нецелесообразно: будущие клиенты за это не доплатят, а вот застройщик лишние деньги за видовые характеристики непременно запросит.

В целом выбор этажа должен соответствовать вашему инвестиционному плану. Например, для перепродажи с ремонтом или получения рентного дохода лучше ориентироваться на этажи с третьего по десятый: на них при необходимости можно подняться по лестнице и большинство людей считают их более безопасными. Если же ваша цель – перепланировка, квартиру имеет смысл брать на втором этаже, где больше возможностей для переноса «мокрых зон».

С точки зрения планировки желательно выбирать максимально функциональные и простые варианты. Скошенные углы, сложные эркеры, чересчур вытянутые комнаты и слишком просторные нежилые помещения в ущерб жилым – минусы для инвестора.

Расположение квартиры на этаже, как правило, особой роли не играет. Но если ваша цель в будущем сдавать жилье семьям с детьми, приоритет при прочих равных лучше отдавать окнам во двор. Однако многие застройщики устанавливают для таких квартир дополнительные наценки, так что нужно хорошенько посчитать, стоит ли этот довольно скромный плюс дополнительных трат.

Рис. 8.3. Примеры планировочных решений, которых инвестору лучше избегать.

Наконец, на первичном рынке состояние квартир может отличаться даже в пределах одного ЖК. Как правило, застройщики предлагают покупателям три основных формата.

1. Отделка «под ключ». Обычно есть выбор из двух-трех типовых вариантов, и вместе с ключами вам передадут готовый к эксплуатации объект – без мебели, но с сантехникой и коммуникациями.

2. Предчистовая отделка или так называемая white box. В этом случае черновые работы уже выполнены, так что новоселу остается только уложить напольные покрытия, оклеить или окрасить стены, побелить потолки, обустроить санузлы.

3. Без отделки. Покупателю предлагают пустую «бетонную коробку» без межкомнатных перегородок, напольной стяжки и коммуникаций. Электропроводка доводится до щитка, отопление – до входа в квартиру, водоснабжение и канализация – до общего стояка. Застройщик устанавливает только окна и входную дверь (и то и другое – бюджетное).

Добавлю, что чаще всего отделка от застройщика обойдется инвестору дешевле, чем самостоятельный ремонт.

8.2. Тонкости оформления сделок

По правде говоря, различных факторов, которые влияют на выбор квартиры в новостройке – великое множество. Большинство из них субъективны и оцениваются на уровне интуиции. Но рано или поздно любой процесс выбора заканчивается, после чего ваша первоклассная сделка на первичном рынке выходит на «оперативный простор». Так что и мы переходим к следующим шагам.

Существует три базовых варианта покупки объекта в новостройке до ввода в эксплуатацию.